서울시 35층 제한 폐지…압구정·용산·여의도 초고층 아파트 건설 기대

[사진: 지난 3일 오후 서울 남산 전망대를 찾은 시민이 용산구와 강남 일대를 바라보고 있다. 연합뉴스 제공.]

서울시가 지난 3일 발표한 '2040 서울도시기본계획(서울플랜)'을 통해 35층 높이 제한을 풀기로 함에 따라 한강변에 50층 이상 초고층 마천루 아파트 건설이 가능할지 관심이 커지고 있습니다.

일률적인 높이의 병풍식 아파트 대신 주민들이 염원하던 스카이라인을 고려한 다양한 층수의 아파트 건설이 가능해지면서 재건축 사업이 탄력을 받을 것이라는 기대감도 나옵니다.

건설업계는 층수 규제가 사라져 특색있는 설계가 가능해지면 아파트의 가치가 높아지고 도시 미관 개선에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대하고 있습니다.

그러나 지금처럼 용적률이 묶인 상태에선 층수 제한 폐지 효과는 제한적일 수밖에 없다는 의견이 많습니다.

오늘(6일) 부동산 업계에 따르면 서울시의 35층 층고 제한 폐지 발표 이후에도 강남구 압구정, 용산구 이촌동, 영등포구 여의도동 등 수혜가 예상되는 지역은 여전히 관망세가 이어졌습니다.

일부 집주인들 사이에서 집값 상승에 대한 기대감으로 매물을 거둬들이는 등의 움직임은 나타나고 있지만, 여전히 거래로 이어지지는 않는 분위기입니다.

앞서 압구정 아파트 지구의 경우 2019년 3구역에 이어 최근 2구역이 49층 재건축 계획안을 공개하며 초고층 가능 여부를 타진해 왔습니다.

또 최근 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 사업을 수주한 GS건설은 서울시에서 인가받은 35층 설계안과 별개로 추후 층수 규제가 풀리는 것을 전제로 '68층 설계안'을 제시하며 초고층 건설에 대한 기대감을 높였습니다.

건설업계는 서울시가 층고 제한을 풀겠다고 했지만 용적률 규제는 손대지 않기로 하면서 상황을 좀 더 지켜봐야 한다는 입장입니다.

일단 50층 이상의 초고층 아파트를 짓기 위해서는 35층 이하보다 공사비가 늘어납니다.

하지만 용적률을 풀지 않으면 가구수를 늘리는 것이 어렵게 되고, 결국 일반분양분 확대를 통한 분양 수입이 증가하지 않으면 조합원들의 추가 분담금 상승으로 이어질 수밖에 없습니다.

현재 서울시내 3종 일반주거지역과 한강변 아파트 지구의 재건축 단지 용적률은 250%대에 묶여 있습니다.

이촌동 한강맨션 재건축 단지도 서울시에서 인가받은 35층 높이의 용적률이 255%입니다.

GS건설이 이촌동 한강맨션 조합에 제시한 68층 대안은 현재 법정 상한 용적률을 넘어서는 가상의 설계안입니다.

재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 역시 걸림돌입니다.

재건축 뒤 초고층 아파트 건설로 아파트 상품의 가치가 높아지면 재건축 부담금은 커질 수밖에 없는데 분양가 상한제 규제로 일반분양가 수입은 늘릴 수 없어 오롯이 조합원들의 비용 증가로 이어집니다.

그러나 전문가들은 이번 35층 층수제한 폐지가 여야 대선 후보들이 공언한 용적률 규제 완화와 맞물린다면 시장에 미칠 파장이 클 것으로 보고 있습니다.

현재 여야 유력 대선 후보들은 재건축 등 정비사업 용적률을 종 상향 또는 4종 일반주거지역 신설 등의 방식으로 500%까지 상향하겠다는 공약을 내놓은 상태입니다.

이 공약이 실제 시행되면 서울시의 층고제한 폐지와 맞물려 초고층 아파트 건설이 줄을 이을 가능성이 크다고 업계는 예상합니다.

서울시는 이와 별도로 현재 민간 정비사업 지원 제도인 '신속통합기획'을 통해 일반주거지역을 준주거지역으로 상향해 용적률을 높이고 층수제한을 받지 않도록 하는 방안도 추진 중이지만 정부가 아닌 시 주도의 정책이어서 한계가 있습니다.

정부도 앞서 '공공재건축' 방식을 도입해 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 정비사업에 참여하면 용적률을 최대 300∼500%까지 높여주기로 했고, 이 과정에서 층수 제한도 풀릴 것으로 예상했지만 '공공 주도'라는 점에서 참여가 떨어지는 상태입니다.