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[稅테크 가이드] 다운계약서는 소탐대실…과태료 폭탄에 가산세 불이익
기사입력 2020-12-04 04:08
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소탐대실(小貪大失), 작은 것을 탐하다가 큰 것을 잃는다.

누구나 아는 사자성어다.


부동산 거래에서도 이런 상황이 자주 발생한다.

대표적인 것이 다운계약서다.

다운계약서를 쓴 사실이 확인되면 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 의해 과태료의 대상이 된다.

게다가 세법에 따른 불이익도 받는다.


그럼에도 불구하고 현실에서는 아직도 다운계약서를 쓰는 관행이 남아 있다.

무지로 인한 허술함 또는 사소한 욕심 때문이다.

그러면 불이익이 있는데도 왜 다운계약서의 유혹에 빠지게 될까?
매도자가 다주택자이거나 단기 양도에 해당하는 경우 매도 금액을 낮춤으로써 양도소득세를 줄일 수 있다.

원래는 이렇게 매도 금액을 낮추면 매수자는 취득 금액이 낮아져 향후 차익이 더 커지고 그에 따라 양도세도 더 많이 내야 한다.


그런데 매수자가 1가구 1주택인 경우 향후 가격이 9억원을 넘지 않는 한 1주택 비과세를 받을 수 있다.

게다가 9억원을 넘는 경우에도 앞으로 그 집에서 10년 이상 거주할 계획이라면 초과분에 대해 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

결과적으로 매수자가 비과세와 장기보유특별공제의 장기 거주 요건만 갖출 계획이라면 매수자는 양도세를 크게 걱정하지 않고 거래에 응할 수 있다는 뜻이다.


게다가 매수 금액을 낮출 경우 매수자는 취득세도 적게 낼 수 있다.

결국 매도자는 다운계약으로 줄어드는 양도세의 일부만큼 매수자에게 다운계약의 조건으로 금액 할인을 제시한다.

둘 사이에 합의가 일어날 수 있는 상황이 주어지는 것이다.


그러면 다운계약을 통해 세금을 탈루하는 것이 과연 유리할까? 득보다는 실이 많다.

우선 다운계약서를 작성한 사실이 적발되면 부동산거래신고법에 따른 불이익이 따른다.

구체적으로 중개사는 취득세의 3배 이하 과태료, 6개월 이내 자격정지나 등록 취소, 업무정지 처분까지 받을 수 있다.

매수자와 매도자도 취득세의 3배 이하 과태료가 부과되며, 탈루된 세금은 물론 가산세까지 내게 된다.


다운계약이 적발될 경우 매수자에게는 더 큰 불이익이 주어진다.

향후 비과세나 양도세 감면의 요건을 갖춘 경우에도 비과세의 전부 또는 일부를 받을 수 없게 되는 것이다.

비과세를 받지 못하면 경우에 따라 세금 손실이 수천만 원에서 수억 원에 달할 수 있다.

얼마 안되는 할인과 취득세 감소를 받으려다 큰 손실이 생기는 것이다.


게다가 2017년 1월부터는 리니언시 제도가 시행되고 있다.

리니언시는 '관용'이라는 뜻으로 천주교의 고해성사 개념을 차용한 것이다.

원래 기업의 담합행위 등에 대해 자진신고 시 과징금을 감면하는 제도가 1999년부터 도입되었는데 이를 부동산 거래에도 적용한 것이다.

자진신고한 당사자는 과태료를 100% 면제받는다.

담당공무원의 조사나 소명 요구가 있은 뒤에 신고하는 경우에도 50%가 감면된다.

2017년 한 해 동안 리니언시 제도에 의한 자진신고 건수만 887건에 달한다.

이때 상대방은 탈루한 세금과 가산세는 물론 과태료까지 물어야 하고 매수자라면 향후 비과세 혜택도 받지 못한다.


결과적으로 부동산을 거래할 때 다운계약서를 작성하는 것은 득보다 실이 많다.

그야말로 작은 이익을 탐하다 더 큰 손실을 보게 되는 것이다.

그리고 금전적인 부담보다 더 힘든 것은 법을 위반했다는 불안감과 언제 적발될지 모른다는 심리적 불안감이다.

인생에 몇 번 있지 않은 부동산 거래를 하면서 작은 것을 탐하다 큰 것을 잃게 되는 실수를 범하지 않아야 한다.


[우병탁 신한은행 부동산투자자문센터·세무사]
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