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[줌 인 해외부동산] 취득보고서? 세금? 헷갈리는 해외부동산 투자 컨설팅 받아볼까
기사입력 2020-10-23 04:10
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과열된 부동산 시장을 식히기 위해 연이어 발표되는 부동산 정책으로 국내 부동산 시장이 혼란스럽다.

국세청이 운영하는 국세상담센터는 아리송한 부동산 세법에 대한 민원 건수가 최근 4년간 최대치를 기록했다.

심지어 국내 부동산 세금이 너무 복잡해 세무사들도 포기했다는 이야기가 나올 정도다.

이 때문인지 최근 좀 더 안정적인 부동산을 찾아 해외 부동산에 대한 투자 문의가 부쩍 늘고 있다.

나라별로 차이는 있지만 부동산 정책의 변경 이슈와 세금 부담이 적은 국가로 투자한다면 한국보다 수익률이 더 높으면서 안정적으로 자산을 보호받을 수 있는 부동산이 비교적 많다.


해외 부동산 투자에서 가장 많이 받는 질문 중 하나가 해외 부동산 매입에 대한 절차와 세금이다.

대부분 투자자들이 악의적인 세금 회피보다는 해외 부동산 매입에 대한 절차와 관련 법을 몰라 실수하는 경우가 많다.

한국 부동산 투자와 차이 나는 매입 절차와 세금을 확인해보자.

해외 부동산이 국내 부동산 투자와 가장 다른 점은 송금이다.

국내 부동산 거래는 특별한 법의 제약 없이 은행 송금을 통해 부동산 매입이 가능하다.

그러나 해외 부동산은 현지에서 자금을 조달할 수도 있지만 대부분은 한국에서 해당 국가로 송금해야 한다.

이를 위해 가장 먼저 해야 할 일은 외국환거래은행을 지정하는 것이다.

그래야만 5만달러 이상을 해외로 보낼 수 있다.

5만달러 이하 소액은 증빙서류 없이도 송금이 가능하지만 대부분의 해외 부동산 투자 금액이 5만달러가 넘는다.

외국환거래은행을 지정하는 방법은 국내 거주자 신분에 따라 온라인이나 창구 방문을 통해 가능하며 1년마다 갱신 또는 연장이 가능하다.


한국인 거주자가 증빙서류 없이 해외로 송금할 수 있는 금액 한도는 건당 1만달러, 연간 5만달러다.

여기서 주의할 점은 연간(年間)이 송금한 시점부터 누계되는 것이 아니라 외국환거래은행을 지정한 그해 1월 1일부터 12월 31일까지를 말한다.

예를 들어 10월에 증빙서류 없이 5만달러를 송금하게 되면 3개월 뒤인 2021년 1월에 증빙서류 없이 5만달러를 송금할 수 있는 기간이 다시 계산된다.

만약 그 이상의 금액을 증빙서류 없이 송금하게 되면 송금내역이 자동으로 금융감독원에 통보되어 해당 계좌에 대한 조사가 진행된다.

그리고 해외 부동산 매입에 따른 금액을 송금하고자 한다면 금액에는 제한이 없지만 해외 부동산 매매계약서와 같은 증빙서류가 필요하고 송금 후에는 송금액으로 해당 부동산을 제대로 매입했다는 등기 서류도 필요하다.

또 부동산 금액이 3억원인데 그 금액을 초과하는 5억원을 송금할 수 없다는 점도 유의해야 한다.

목적에 맞는 해당 금액만 송금이 가능하다.


두 번째 사항은 해외 부동산 관련 외국환은행 신고 사항이다.


외국환거래은행 지정을 통해 부동산 대금을 안전하게 송금하고 해외 부동산을 매입했다면 외국환거래법에 따라 부동산 보고의무가 있다.

취득 보고서, 처분 보고서, 수시 보고서 이렇게 3개 보고서를 기억하고 해당기한에 맞추어 제출해야 한다.

한국에서는 취득 후 은행에 보고할 일이 없기에 놓치기 쉽다.


해외 부동산 취득보고서는 부동산취득자의 명의, 주민번호, 공동 취득 여부, 취득 상대방 등을 기재하게 된다.

주거 목적이라면 부부 공동명의가 가능하지만 주거 목적이 아니라면 공동명의 취득이 불가하다.

이 신고는 부동산 취득대금 송금 후 3개월 내에 이루어져야 한다.

물론 해외 부동산 투자를 처음하는 경우 해당 법에 대해 잘 모르고 어려운 부분인데 이와 같은 사항들은 지정된 외국환거래은행에서 안내를 도와주고 있다.

이렇게 해외 부동산 매입을 마쳤다면 목적에 따라 2년마다 보유를 입증하는 수시보고서를 제출해야 한다.

투자 목적으로 매입했다면 발생하는 해외 부동산 임대소득에 대해서도 투자운용명세서를 포함한 서류와 함께 종합소득세 신고·납부를 해야 한다.

해외에서 발생한 소득이라 신고를 간과하는 사람들이 있는데 해외에서 발생한 소득이 0원이라도 신고를 해야 하는 것이다.


마지막으로 해외 부동산 처분이다.


해외 부동산을 처분하는 경우 투자원금과 과실을 즉시 국내로 회수하고 이를 신고하여 보고해야 한다.

대부분의 투자자들이 해외 부동산 송금에만 집중한 나머지 회수에서의 절차를 간과하기 쉬운데 국내 거주자들은 기본적으로 투자한 해외 부동산에 대해 처분하게 되면 해당 금액을 반드시 국내로 들여와야 하는 것이다.

일부는 해당 부동산을 처분하여 유학자금 또는 생활비 명목으로 사용하고자 국내로 회수하지 않는데 이렇게 되면 과태료 처벌 대상이다.

다만, 해당 부동산을 처분하고 같은 국가에 다른 부동산을 매입한다면 외국환거래은행에 보고 후 활용이 가능하다.

또 보고 시 양도세 같은 세금 항목을 보고해야 한다.

부동산 소재지 국가에 양도세 명목으로 세금을 납부했더라도 국내 세법에 따라 다시 계산해 산정한다.

이미 해당 국가에서 납부한 세액은 공제를 받을 수 있어 국가 간 동일 소득에 대한 이중과세는 발생하지 않는다.

간혹 해외 부동산 광고를 보면 상속세와 증여세가 없는 국가라며 해외 부동산 투자를 부추긴다.

그러나 증여자, 수증자가 모두 한국인 거주자라면 현지에서의 세금은 없을지 몰라도 한국에서 세금을 부담해야 한다.

무작정 세금이 없기 때문에 해외에 투자하려고 한다면 많은 리스크가 있으니 자산의 상태와 거주자 신분에 따른 전문가와 상담을 받는 게 필수다.


위의 세 가지 주의 사항은 국내 거주자의 일반적인 해외 부동산 매입에 대한 주의사항이다.

기본적인 절차만 이행한다면 문제는 발생하지 않는다.

안타깝게도 현재 해외 부동산 시장을 보면 국내에서는 국내 부동산 절차와 주의점만을 이야기하며 현지에서는 해당 국가의 부동산 거래 절차와 주의점만 이야기한다.

해외 부동산 투자는 한국인으로서 한국에서의 관련법과 현지의 관련법을 두루 살펴야 한다.

물론 인터넷을 통해 충분히 정보를 파악할 수도 있지만 해당 국가와 국내 부동산, 그리고 세금, 외국환관리법을 통합적으로 잘 알고 있는 전문가나 업체를 이용하면 좀 더 편리하게 안전한 투자를 할 수 있다.


[성정욱 도우지엔 대표]
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