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`수·용·성` 표심 의식했나…용인·성남에 `독한 규제`는 안했다
기사입력 2020-02-20 19:53
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◆ 2·20 부동산 대책 ◆
정부가 발표한 '2·20 부동산 대책'은 지난 며칠간 언론과 업계에서 새어나온 예상을 벗어나지 못했다.

특히 조정대상지역으로 경기 남부의 5곳만 선정하고 마무리하면서 총선을 앞두고 지역 주민들 눈치를 봤다는 지적을 면치 못하게 됐다.

연초 '수용성(수원·용인·성남)'을 중심으로 수도권 집값이 과열되면서 청와대를 중심으로 강력한 대책 마련이 촉구됐으나 여당 텃밭인 수용성 지역의 반발이 거세지면서 최소한의 대책만을 내놓은 것으로 풀이된다.


이에 따라 전문가들 사이에선 조정대상지역 전반의 대출 한도를 예전보다 조이면서 당장의 급등세는 일부 완화시킬 수 있겠지만 경기 남부 지역의 교통 호재 등을 감안했을 때 상승세 자체를 꺾기는 힘들 것이라는 전망이 우세하다.

또 이번 대책에서 빠진 김포시, 군포시, 양주시 등 비규제지역을 중심으로 풍선효과가 발생할 수 있다는 관측도 나온다.


20일 정부와 부동산 업계에 따르면 시장에서는 이날 발표된 부동산 대책 가운데 조정대상지역에서 주택담보대출비율(LTV)을 기존 60%에서 50%, 9억원 초과분에 대해서는 30%까지 대출한도를 낮춘 부분에 주목하고 있다.

강화된 대출 규제는 다음달 2일부터 적용된다.

투자 목적은 물론 실수요자도 조정대상지역에서 집을 사려면 자기 돈을 최소 절반은 마련해야 하는데, 신혼부부 등 목돈 마련이 덜 된 실수요자들 사이에선 불만이 나올 것으로 예상된다.

다음달부터 조정대상지역 내 시가 9억원 주택을 매입하려면 기존에는 9억원의 60%인 5억4000만원까지 대출이 가능했지만, 앞으로는 LTV 50%를 적용받아 대출가능금액(4억5000만원)이 기존보다 9000만원가량 줄어든다.

조정대상지역 내 시가 10억원 주택을 매입할 때는 계산이 더 복잡해진다.

현행 제도상 대출 한도는 10억원의 60%인 6억원이지만 앞으로는 4억8000만원으로 대출가능금액이 1억2000만원가량 축소된다.

9억원까지는 LTV 50%가 적용된 4억5000만원, 나머지 1억원에 대해서는 LTV 30%가 적용된 3000만원이 대출가능금액으로 계산되기 때문이다.


특히 비규제지역이었다가 이번에 조정대상지역으로 추가된 수원시 권선·영통·장안구나 안양시 만안구, 의왕시는 대출 규제 영향이 더 클 전망이다.

기존에는 10억원 주택을 구입할 때 LTV 70%를 적용받아 7억원까지 대출이 가능했으나 앞으로는 4억8000만원만 대출이 가능해 대출 한도가 2억2000만원이나 대폭 줄어들기 때문이다.

또 조정대상지역이 되면 다주택자에 대한 중과세 배제 및 장기보유특별공제 혜택 등이 사라지고, 청약 시 1순위 자격 요건도 가입 후 1년 이상에서 2년 이상으로 강화된다.

수원 장안구의 한 시중은행 지점 관계자는 "조정대상지역 편입으로 대출가능한도가 줄어들고, 이로 인해 주택매매 수요도 상대적으로 줄어들 것으로 예상된다"고 말했다.


정부는 당초 수원시 팔달구 등 기존 조정대상지역 가운데 최근 급등 지역을 투기과열지구로 규제를 높이는 방안도 검토했으나 일단 이번에는 하지 않기로 했다.

현재 부동산 규제지역은 1단계 조정대상지역, 2단계 투기과열지구, 3단계 투기지역 등 세 가지로 구분된다.

투기과열지구에는 대출 한도(LTV 40%·총부채상환비율(DTI) 40%)나 재건축 조합원 지위 양도 제한(조합설립인가~소유권 이전등기), 재개발 조합원 분양권 전매 제한(관리처분인가~소유권 이전등기) 등 투기지역과 비슷한 수준으로 고강도 규제가 가해진다.

수원시 팔달구나 용인시 수지·기흥구가 이미 조정대상지역임에도 정부가 이곳들을 투기과열지구로 상향하기보다는 조정대상지역의 규제 강도를 조금 더 높이는 선에서 수위 조절을 선택한 셈이다.


시장에서는 총선을 불과 두 달도 남겨두지 않은 상황에서 정부가 고강도 규제 시 나빠질 민심을 고려해 내놓은 조치로 해석하고 있다.

김흥진 국토교통부 주택정책관은 "이번 대책을 만드는 과정에서 선거를 고려하지는 않았다"고 말했다.


한편 시장에선 이번 조치로 일부 투기 수요를 잠재우는 효과는 있겠으나 시장 안정 효과가 오래가지는 않을 것이라는 전망이 우세하다.

조정대상지역 규제로는 잇단 광역교통망 구축에 따른 경기 남부 지역 상승세를 꺾기에는 무리가 있다는 관측이다.


고종완 한국자산관리연구원 원장은 "수용성을 중심으로 한 경기 남부 지역은 교통 호재가 커서 올해 상반기까지 상승세가 이어질 가능성이 높다"면서 "가격 안정을 위해서는 좋은 입지에 보다 공급을 늘리는 대책이 수반돼야 한다"고 말했다.


[최재원 기자 / 최승진 기자 / 박윤예 기자]
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