[이슈진단]부동산 ‘폭락론’ 현실화로?

Q. 11월 ‘매매·분양권’ 동시 급감…냉각 현실화?
A. 11.3 주택시장 안정적 관리방안 발표 이후 서울 아파트값은 2년 만에 하락세로 전환했고 과열 양상을 보이던 청약시장도 경쟁률이 떨어지며 부동산 시장의 급랭이 우려되고 있다. 서울부동산정보광장을 보면 11월 서울 전체 분양권 거래량은 올해 들어서 1, 2월이후 최저인 446건으로 전월(604건)보다 26.1% 급감했다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에서는 강남구를 제외한 지역에서 모두 거래량이 줄었고, 11·3대책 풍선효과를 기대했던 마포구, 성동구, 용산구, 영등포구도 예상과 달리 조용했다. 같은 기간 기존의 중고 아파트 매매량도 1만1130건으로 전월(1만3012건)보다 14%(1882건)이 감소했다. 통상 부동산거래 신고가 계약일로부터 60일 이내에 이뤄진다는 점을 감안하면, 9~10월 가을 성수기 물량이 지난달 거래량에 일부 반영된 것을 따져 본다면 실제 거래량은 더 급감한 것으로 판단된다.

Q. 청약 경쟁률도 ‘시들’, 청약시장 현황은?
A. 실제 지난달 30일 1순위 청약 접수를 진행한 서울 서대문구 '연희파크 푸르지오'는 도심권에서 공급된 아파트임에도 전용 112㎡가 1순위서 미달해 2순위까지 넘어갔다. 같은 날 분양한 'e편한세상 서울대입구'와 '래미안아트리치'도 1순위 마감은 했지만 청약률은 5대 1 안팎으로 기대에 못 미쳤다.‘청약조정대상의 ’1순위 요건이 까다로워지고 재당첨 제한이 부활하면서 청약통장을 아끼려는 투자자들이 이탈한 결과로 보고 있다. 11.3 대책이후 청약시장은 실수요자 위주로 시장이 재편되고 있다고 볼 수 있다.

Q. 정국 불확실성 따른 관망세 반영? 얼마나 이어질지?
A. 2014년 12월 19일 이후 2년 가까이 상승세를 이어가던 서울 아파트 매매가격이 100주 만에 떨어졌다. 11·3 부동산대책 이후 관망세가 이어지면서 서울 재건축 아파트가 가격 하락을 주도했다. 서울 재건축 아파트는 5주째 하락세다 더욱이 겨울 비수기가 시작되는 데다 탄핵정국으로 인한 정치적 불확실성과 ‘8.25가계부채 관리방안과 11.24 후속조치’가 더해졌고, 여기에 금리 인상과 주택공급 과잉 등 부동산 시장 악재가 끊이지 않는 만큼 당분간 거래 위축은 불가피하다고 본다.

Q. 2017년 부동산 ‘폭락론’ 현실화 될까?
A. 2014년 7월17일 공식출범한 최경환 부총리의 LTV와 DTI완화로 경기부양으로 이끈 약효가 발휘된 그해 12월 19일 이후 2년 가까이 상승세를 이어가던 서울 아파트 매매가격이 100주 만에 떨어졌다. 여기에 오해 들어서 8.25 가계부채관리방안과 보완대책, 11·3 주택시장 안정적 관리방안 등과 규제를 담은 부동산대책이 연이지면서 콘리트처럼 단단히 지탱하던 서울 재건축 아파트 가격이 5주째 하락세를 보이면서 향후 전국의 아파트가 가격 하락을 주도하리라 본다. 근거는 구매력이 약화된 상태에서 국내 정치불안과 미국 트럼프정부의 보호무역강화로 인한 수출감소와 금리인상 등 향후 불안요소가 쉽게 해결 될 것 같지 않는 상태와 주택구입과 상환조건의 강화로 인한 수요감소와 최근1~2년간 공급물량 증가가 그 근거라고 본다.

Q. 실수요자·매도자, 매매전략 어떻게 짜야할지?
A. 실수요자는 오히려 기회라고 본다. 내년이면 전매제한 및 청약1순위 조건 강화, 대출심사 강화 등으로 투자나 투자와 같은 가수요가 감소되는 내년 상반기 이후가 구입청약의 좋은 타이밍이라고 판단된다. 매도자는 중고주택의 경우 오히려 입지가 좋은 지역이 경우에는 각종 규제책으로 인하여(풍선효과) 오히려 전매나 청약의 제한이 없기 때문에 오히려 내년1월이후가 매도 타이밍라고 본다. 입지 선호가 낮은 지역의 매도자는 수요와 소득감소, 인구감소 등으로 인하여 가격하락세가 더 이어질 것으로 판단된다. 이에 비교적 이른 시기를 매도 타이밍으로 보는 것이 보다 현명하리라 보며, 내년 시장 리스크에 대한 대비는 매도할 것은 일찍하고, 매수 할 것은 좋은 입지에 것을 시간을 두고서 매수타이밍을 늦추는 것이 리스크 해지(분산)에 좋은 선택이라고 본다.

Q. 12월 ‘밀어내기 분양’, 기회로 리스크로?
A. 정보업체에 따라 다르기는 하지만, 부동산114에 의하면, 12월 전국 아파트분양 예정물량은 5만5,087가구로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간 동안 분양된 91곳, 4만7,978가구의 15% 증가한 물량이다. 11월과 비교해 38.2%(1만5,235가구) 증가한 수치다.
수도권은 4.2%(921가구)감소한 2만907가구, 지방은 89.6%(1만6,156가구)증가한 3만4,180가구가 분양될 예정이다. 그러나 12월 분양물량은 변동성이 클 것으로 예상된다. 11.3 주택시장 안정적 관리방안 발표 이후 분양시기를 놓고 건설사들의 눈치보기가 치열한 가운데 11.24일 아파트 잔금대출과 상호금융권 주택담보대출에 대한 분할상환으로 전환하는 내용을 담은 ‘8.25가계부채 관리방안 후속조치’가 더해졌기 때문이다. 이에 건설사들은 2017년 1월부터 집단대출에 대한 여신심사가이드라인이 본격 시행될 전망인 가운데 남은 분양사업을 연내에 서둘러 진행할 것으로 예상된다. 서울에서는 12월에 내일 7일~8일까지 2일간 잠원동 래미안신반포리오센트 총 총475가구중 조합원 분양을 뺀 일반분양분 146가구를 분양한다. 이외 동작구 사당동 ‘사당롯데캐슬골든포레’ 전체 959가구중 (일반분양 562가구), 서초구 방배동 ‘방배아트자이’는 전체 353가구(일반분양 96가구)등 총 3,893가구가 공급될 예정이다. 부산 분양시장도 수요자의 관심이 높을 것으로 전망된다. 또한 11.3부동산대책에서 분양권 전매제한 규정이 적용되지 않아 12월 부산 분양열기는 계속 이어질 것으로 보인다. 부산은 동래구 명장동 ‘e편한세상동래명장’ 1,384가구 등 4,262가구가 12월 분양시장에 선보일 예정이다. 부동산 투자자나 수요자들은 소득대비 주택가격이 너무 큰 경우나 과도한 은행차입이 아닌 실수요자나 중,장기투자를 목표로 하는 경우에는 오히려 이시기에 입지가 양호하다고 생각되는 각 지역의 중심지역이나 인구집중이 예상되는 곳, 역세권 등에 입지한 지역에 분양하는 아파트나 수익용부동산 구입에 적극 나서는 것이 내집마련이나 투자에 보다 더 유리할 것이라고 판단된다.

Q. 2천만원 이하 임대소득 과세 논의, 내용은?
A. 여야가 지난 2일 국회 본회의를 열어 통과시킨 소득세법 개정안엔 소득세율 최고세율 즉, 5억원이 넘는 고소득자에게 40%의 세율을 적용하도록 했다. 주민세까지 포함했을 땐 44%다. 또한, 연 2000만원 이하 임대소득 과세가 2018년 까지 유예 등입니다. 즉, 2019년부터 과세를 하는 것입니다. 이와 관련하여 유예 및 완화된 부분은 현재 3주택이상 보유자 중에서 전세보증금이 3억원이상인자에게는 간주임대료 즉, 전세보증금 3억원 초과분의 60%에 년 1.8%의 이자에 해당액을 임대료로 간주하여 소득에 포함하여 과세토록 하고 있다. 이경우 소형주택에 대해서는 주택수에 포함하고 있지 않도록 하고 있다. 여기에서 소형주택은 전용면적 85㎡이하로서 기준시가 3억원 이하인 것을 의미하였으나 이번 소득세법 개정에서는 그 규모를 축소하여 60㎡으로 하였다. 대상이 줄어들게 되었다. '소득 있는 곳에 세금 있다'는 원칙을 무너뜨린 조치라는 시각도 있다. 즉, "다른 지역가입자들은 소득에 따라 건보료를 내고 있는데 유독 임대소득자에게만 부과를 미루어야한다는 것은 형평성에 위배된는“점 에서다. 국회 논의 과정에서 과세를 2년 더 유예하는 대신 기획재정부가 '2019년부터 임대소득에 대한 과세가 이루어질 수 있도록 과세 인프라를 확충해야 한다'는 단서조항을 단 것으로 알려졌으며,. 여기에 2017년 정기회 때까지 건강보험료 부과체계 개편 방안을 마련해 보고하는 조건도 붙었다. 그간 야당에선 내년부터 정상적으로 세금을 거둬야 한다는 입장을 견지하고 있었으나, 임대소득 과세가 이루어졌을 때 집주인이 '건보료 폭탄' 맞을 수 있다는 우려에 한 발 뒤로 물러선 것이다.

Q. 미 금리인상, 부동산 시장 영향과 변수는?
A. 옐런 미국 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 12월 13~14일 올 마지막 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리 인상 가능성을 시사한바 있다. 미국의 금리 인상은 우리나라는 물론 중국을 포함한 모든 시장에서 자본 유출이 증가하는 것을 의미한다. 국내부동산에 투자하는 미국이나 외국계 투자자들은 매도세가 강해지면서 상대적으로 정치, 경제 등 기업환경이 좋지 않는 상황에서는 국내 투자자나 기업들의 매수세가 약화 되면서 오피스나 공장 등 가격하락으로 이어질 가능성이 높다. 특히 미국의 금리상승으로 달러 조달 비용이 커지면서 우리나라는 물론 글로벌 은행들에게 비상이 걸리면서 수익환경이 더욱 악화되고 있다. 가계부채비중이 큰 국내 은행들은 국내 정치와 경제환경에 따라 은행 돈을 빌려 무리한 투자나 갭(Gap)투자를 한 사람들은 주택 등의 부실위험 또한 커질 가능성이 높으므로 이에 대한 대책도 중요하다고 본다.

장계영 전국대학교부동산교육협의회 회장 by 매일경제TV