[이슈진단]트럼프 시대, 국내 부동산은?

Q. 트럼프 당선, 국내 부동산 시장 ‘악재 vs 호재’?
A. 국내부동산시장이 미 대선의 결과 특히 트럼프라는 돌발변수라는 측면에서 볼 때 ‘불안’ 및 ‘불확실성의 증가’로 인하여 단기적인 영향보다는 중,장기적인 측면에서 부정적인 영향이 미친다고 판단된다. 특히 금리인상과 수출경기하락은 국내부동산시장에서 수요감소로 이어져 초과공급문제가 불거지는 내년과 내 후년에는 전국적으로 큰 폭락의 염려까지도 점쳐진다고 본다. 특히 부동산중 ‘투자자산’의 성격을 갖는 상가, 분양형 호텔, 임대수익용 주택, 오피스 빌딩, 공장, 창고와 같은 수익용부동산의 경우가 그렇다.

Q. 한미 FTA ‘부동산시장 개방 확대’, 파장은?
A. FTA는 ‘Free Trade Agreement' 로 국가 간 상품의 자유로운 이동을 위해 모든 무역장벽을 제거하는 협정을 말한다. ’미국 국익 우선‘, Amercia First를 내건 트럼프 입장에서는 자유무역협정(FTA)를 재검토 조기에 추진할 것으로 보여지고 있어 특히 국내부동산산업 중 취약한 부분인 유통시장인 개발, 부동산금융, 중개시장에 큰 영향을 줄 것으로 보여진다. 특히 ’부동산재벌‘출신인 트럼프는 부동산개발과 관련하여 우리나라 정부가 취하고 있는 인허가제도, 각종 부담금, 중과세 등과 같은 정책적 측면의 제하에 대한 개방압력을 강화 할 것으로 보여진다. 구체적으로 “△도시계획정책, △지방자치단체의 개발사업에 관한 인ㆍ허가처분의 지연으로 인한 간접수용, △지방자치단체의 기부체납의 행정관행, △새로운 조세, 부담금 도입정책, △미실현 개발이익에 대하여 부과하는 각종 부담금 등이 투자자국가소송(ISD)의 대상이 될 수 있다고 지적한다.” 투자자국가소송제도(ISD)에 의하여 부동산 대책 중 대부분의 부동산 투기,투자 억제제도로 외국인 투자자의 소송제기의 대상이 될 수 있어, 대규모 개발사업에서 국내투자자들보다 유리한 위치를 가지게 되어 국내 경기를 부양하는 수단에서 그동안 사용하던 부동산정책수단이 이제는 먹히지 않아 이에 따른 정책당국의 대책이 심도깊게 준비되어야 한다. 참고로, 투자자국가소송제도에 따르면 이 소송에 대한 판결권한은 국내 사법부가 아닌 국제변호사들간의 중재심판에 맡겨져 국내법을 준수하여야 하는 투자자들을 역차별하는 결과를 초래할 수 밖에 없다. 또한 이러한 상황을 역이용한 국내 부동산 투기세력들이 미국측 부동산 펀드에 투자하여 국내에 진출함으로써 정부의 부동산 투기 억제정책을 무력화시킬 가능성도 있다.

Q. ‘미군 철수’ 주장한 트럼프…평택지역 부동산 영향은?
A. 아직 속단 할 수 없다. 미군수요에만 초점이 된 주변지역의 경우에는 미군철수에 따른 영향이 있겠지만, 향후 이 시설이 국?내외 다양한 첨단연구시설, 글로벌 국제학교, 대학교 등 교육시설, 대형쇼핑시설 등으로 용도변경도 가능하고, 수서와 연결되는 고속철도 (SRT)와 평택항, 산업시설들이 밀집되어 있는 지역이기 때문에 큰 영향은 없을 것으로 보여진다.

Q. ‘트럼프 쇼크’ 국내 건설사, 해외사업 차질은?
A. 이미 국내 건설업체들이 저유가로 인한 오일 수출국들의 해외사업 발주연기 등이 건설사 매출에 대한 직격탄을 맞고 있기 때문에 알려진 대로 트럼프는 미국 내 석유, 가스, 석탄 등 화석연료 생산 확대를 공언해왔기 때문에 중동의 석유수출국들의 생산설비 감축과 이미 저유가 장기화로 골머리를 앓고 있는 국내 건설사들의 해외 수주 프로젝트도 축소는물론 이거니와 기존 사업의 중단과 지연도 염려하여야 할 것으로 판단된다.

Q. 트럼프 당선, 금리인상 빨라진다? 부동산시장 영향은?
A. 트럼프의 통화정책 기조는 “확장적 재정정책(양적완화 확대)”와 “저금리”이다.
다만, 보호무역강화와 저금리로 인한 ‘인플레이션 압력 상승’으로 기준금리 인상 속도를 빠르게 가져갈 것이라는 시각도 있다. 다만, 옐런을 비롯한 미국 연준 위원들의 정치적 독립성을 명목적으로는 드러내놓고 있는 데다, 객관화된 지표에 의해 정책적 결정을 내리는 시스템이기 때문에 단순히 트럼프가 대통령이 되었다고 해서 아주 강한 금리 인상을 가정하는 것은 성급한 판단이라고 보여진다. 국내부동산시장은 국내 정치환경이 극도로 불안해지면서 파생되는 불안요소가 미국트럼프 돌발수보다 더 크게 작용하고 있어 단기적으로 큰 변화는 없을 것으로 판단되나, 중장기로는 미국금리인상과 내년에 개방될 한미 FTA 부동산시장에 따른 영향은 커질 것으로 보여진다.

Q. 취약한 국내 부동산, ‘트럼프 시대’ 이후는?
A. 국토부는 국내 부동산산업의 선진화를 위한 다양한 정책, 특히, 지난 11월 8일 “네트워크형 부동산종합서비스 인증제”를 발표하면서 국내 부동산산업을 보호하고 경쟁력을 키워... 시장개방에 준비하고 있다. 다만, 국내 부동산시장은 매우 취약하다. 가계부채, 청약제도, 각종 개발 규제 등...경제부양의 단기처방 수단으로 활용되어 단기실적만을 내려는 정치,경제구조를 바꿔야 선진화된 글러벌 시장에 대처 할 수 있다고 본다.
지난 11.3 ‘주택시장의 안정적 관리방안’ '대책에 따른 시장경색도 이러한 폐단에 이루어진 불가피한 정책결정으로 본다. 국내정치와 미국의 돌발변수 등에 국내부동산시장과 국민경제를 안정적으로 펼쳐나가기 위해서는 무엇보다더 각 분야의 전문가를 중용하여 정책결정에 참여 할 수 있는 제도적이고 장치가 필요하다고 본다. 부동산개발업자가 석유재벌, 무기재벌을 제치고 G1의 대통령의 당선 되었다는 것은 부동산에 대한 부정적 인식이 새롭게 조명되는 계기가 될 것으로 기대한다.


장계영 전국대학교부동산교육협의회 회장 by 매일경제TV