서울만 치솟는 집값…주택시장 위험지수 3년 만에 최고

한은 “서울 집값 상승 속도 과도”
“정책대출까지 DSR 규제 포함해야”

23일 서울 시내의 한 부동산에 붙은 전세 매물 안내문에 인근 아파트 모습이 비치고 있다. (사진=연합뉴스)

최근 수년간 서울 등 수도권과 지방 집값이 전혀 다른 방향으로 움직이면서, 주택시장 불균형이 심화되고 있다는 한국은행의 경고가 나왔다.

특히 서울을 중심으로 주택시장 위험도가 3년 만에 최고 수준에 이른 것으로 나타났다.

한국은행이 25일 발표한 ‘최근 주택시장의 특징 및 시사점’ 보고서에 따르면 2023년 1월 대비 올해 4월 서울 집값은 16.1% 증가했다.

강남으로 지역을 한정하면 주간 상승률은 0.7%로, 연간으로 환산할 경우 약 30%에 이른다.

수도권 전체로는 9.6% 상승이다.

반면 비수도권은 오히려 1.7% 하락했다.

거래량 역시 최근 수도권은 장기 평균을 웃돌지만 비수도권은 장기 평균을 밑돌고 있다.

한은은 보고서에서 “금리 인하기 집값 상승 기대가 커지는 가운데 수도권을 중심으로 주택 매입 수요가 확대되고 있기 때문”이라며 “비수도권의 경우 인구 감소와 실물 경기 부진 등의 구조적 주택 수요 둔화도 영향을 미치고 있다”고 분석했다.

서울 집값 상승세는 더 강해지고 있다.

토지거래허가구역 일부 해제 등의 영향으로 지난 1월 말 시작된 서울지역 주택 가격은 7주 만에 주간 상승률이 0.2%(연율 약 10%)에 이르렀다.

이미 집값 상승 기대감은 2021년 이른바 ‘패닉바잉’이 극심했던 시기와 비슷한 수준까지 치솟았다.

한은이 최근 발표한 ‘6월 소비자 동향 조사’를 보면 1년 뒤 주택 가격에 대한 소비자 전망을 보여주는 주택가격전망지수는 전달보다 9포인트 오른 120으로 2021년 10월(125) 이후 최고 수준이다.

이에 따라 서울 주택시장위험지수도 올해 1분기 기준 0.9까지 올라 문재인 정부 집값 급등기인 2022년 2분기 이후 최고치를 기록했다.

이 지수는 소득·임대료·전국 아파트 가격 대비 서울 아파트 가격의 격차(갭)를 의미한다.

소득 대비 집값 부담을 나타내는 PIR도 1분기 말 서울은 10.1배로, 장기 평균(9.2배)을 크게 웃돌았다.

장정수 한은 금융안정국장은 “이 지수는 2분기(4~6월) 더 올랐을 가능성이 크다.

서울 집값 상승 속도가 과도하게 빨라 엄중히 보고 있다”고 말했다.

한은은 대책으로 정책대출도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함하자고 제안했다.

보고서에 따르면 2018~2019년 버팀목전세자금대출 등 전세 관련 정책대출 상품 공급이 확대됐는데 이는 코로나19 이후 경제 위기를 막으려는 정부의 양적완화 정책과 맞물리면서 집값 상승의 배경이 됐다.

모든 정책대출 상품이 DSR 규제 대상에 포함되면 전체 가계대출 잔액에서 규제를 받는 비중이 5.6% 포인트 상승해 집값 상승을 억제할 수 있다는 게 한은의 설명이다.

문용필 한은 안정분석팀장은 “DSR 규제를 받는 대출은 전체 가계대출 잔액 중 45%에 불과하다”면서 “취약층이나 실수요자의 주거 안정을 해치지 않는 선에서 정책대출을 DSR 규제에 단계적으로 포함하는 방안을 검토해야 한다”고 말했다.

다만 금융당국은 당장 규제를 확대하기보다 오는 7월 시행되는 3단계 스트레스 DSR 효과를 우선 지켜본 뒤 규제 확대 여부를 검토할 방침이다.