애물단지 전락한 재건축 '1+1' 분양

재건축 사업이 진행되고 있는 서울 서초구 신반포21차 아파트(왼쪽)의 모습. 조합원들은 최근 1+1 분양을 포기하고 전체 가구 수를 줄였다. 이충우 기자

재건축·재개발 과정에서 조합원이 두 가구를 받는 이른바 '1+1 분양'이 철저히 외면받고 있다.

특히 최근에 법원이 1+1 분양자들이 제기한 종합부동산세 과세 취소청구 소송에서 원고 패소를 확정 지으면서 상황이 악화하는 양상이다.

이들이 다주택자로 최종 확정되면서 세금 부담이 계속돼 1+1 분양 매력은 더 반감될 전망이다.

6일 재건축·재개발 업계에 따르면 대법원은 최근 1+1 분양자들이 세무당국을 상대로 제기한 '종부세 등 부과 처분 취소청구 소송'에서 1+1 분양자에 대한 다주택자 판단이 정당하다고 결정했다.

1+1 분양은 정비사업 과정에서 큰 지분을 가진 조합원이 대형 한 가구를 받는 대신 중형과 소형으로 나눠 두 가구를 받는 방식을 말한다.

2013년 박근혜 정부 당시 소형 주택 공급을 늘리기 위해 도입한 제도다.

정비사업 과정에서 상대적으로 손해를 보는 대형 지분 소유자를 독려하기 위한 목적도 있다.

하지만 문재인 정부가 다주택자를 겨냥한 부동산 규제를 쏟아내며 1+1 재건축은 무용지물이 됐다.

1+1 분양으로 2주택자가 되면 종부세와 양도소득세 등 부담이 커지기 때문이다.

1주택자가 받는 경로자 세액공제(최대 40%)와 장기보유 세액공제(최대 50%) 등이 모두 빠진다.

재건축으로 추가 분양받은 소형 주택은 전매제한 때문에 소유권 이전고시 후 3년간 팔 수 없는 점도 부담을 가중시켰다.

이에 1+1 분양자들이 과도한 차별이라며 소송에 나섰다.

하지만 재판부는 "1+1 분양을 1주택으로 취급하면 조세평등주의에 반할 우려가 있다"며 "소형 주택을 합산 배제하도록 해석할 근거가 없다"고 밝혔다.

오히려 "2주택을 소유하게 된 데 투기 목적이 아예 없었다고 볼 수 없다"고 지적하기도 했다.

전문가들은 이번 판결에 따라 1+1 분양을 신청한 재건축·재개발 단지에서 세금 부담 논란이 커질 것으로 예상하고 있다.

같은 단지에서 동일한 분담금을 내더라도 대형 한 가구를 받은 조합원과 1+1 분양을 받은 조합원의 세금 부담이 완전히 달라지기 때문이다.

정비업계 관계자는 "서울 서초구 한 재건축 아파트의 경우 펜트하우스를 받은 조합원의 한 해 종부세가 1100만원인데, 전용면적 84㎡와 59㎡를 받은 조합원의 종부세가 4600만원에 달하는 사례가 있다"고 말했다.

상황이 이렇게 되면서 1+1 분양에 대한 인기는 더 떨어질 것으로 전망된다.

실제로 서울 강남권 재건축 단지 중에서 상당수가 1+1 분양을 포기하는 사례가 속출하고 있다.

예를 들어 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 조합은 2023년 관리처분계획을 변경하며 조합원 분양을 다시 받았다.

그러자 1+1 분양을 원했던 조합원 중 절반이 중대형 한 가구로 바꿨다.

그 결과 전체 공급 가구 수는 5335가구에서 5002가구로 줄었다.

서초구 잠원동 신반포21차 재건축 조합도 1+1 분양을 포기하면서 재건축 단지 규모를 275가구에서 251가구로 줄이는 방향으로 사업계획을 변경했다.

인근 신반포15차 재건축 조합도 1+1 분양을 신청했던 조합원 57명이 철회 의사를 밝혀 중간에 사업계획을 수정했다.

두 단지 모두 1+1 분양을 받는 조합원이 '종부세 폭탄'을 맞을 수 있다는 우려 때문에 이 같은 결정을 내린 것으로 알려졌다.

하지만 전문가들은 제도 개선을 통해서라도 1+1 분양의 명맥을 유지해야 한다고 주장한다.

1+1 분양이 완전히 사라지면 소형 주택 공급 능력이 떨어지는 데다 중대형 평형 위주의 '똘똘한 한 채' 현상이 더 심해질 수 있기 때문이다.

개발업계 관계자는 "세금에서 가능하지 않다면 도시 및 주거환경정비법 개정만으로 가능한 '3년간 전매 금지' 규정이라도 없애 대형 주택 조합원의 정비사업 참여율을 높여야 한다"고 주장했다.

[손동우 기자]