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한남 다세대 4억 급등…2차공공재개발 후보지 벌써 과열 [스페셜 리포트]
기사입력 2021-03-03 11:00
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◆ 2·4 대책과는 다른 '공공재개발'에 쏠린 눈 ◆

2차 후보지 벌써부터 과열?…한남1 다세대 매물 4억 '급등'

공공재개발 투자 주의점

후보지 권리산정일기준 이후
신축 빌라나 쪼개기 한 매물은
매매해도 아파트 입주권 못받아
최근 한남1구역에 있는 한 다세대주택 매물(대지지분 33㎡)은 공공재개발 이슈가 불거진 뒤 가격이 4억원가량 뛰었다.

성북1구역에서도 중형 빌라 가격이 두 배가량 뛰었다.

웃돈(프리미엄)이 상당 부분 붙은 1차 후보지들까지 포함하면 과열 분위기가 우려되는 상황이다.


전문가들은 공공재개발 투자를 고려하면 근거 법령인 '도시 및 주거환경정비법(도정법)' 개정안 통과 상황을 꼭 점검하라고 강조했다.

개정안에서 확정되는 규정에 따라 어느 시점 주택 거래까지 입주권 대상이 될지 정해지기 때문이다.


또 매물이 구역 안에 있는지, 권리산정일 이후 신축된 빌라는 아닌지 꼼꼼히 살펴야 한다는 조언도 나왔다.

권리산정일은 정비사업에 따른 건축물을 분양받을 권리를 정하는 기준 날짜다.

이날 이후 필지를 분할하거나 용도 변경, 신축 등으로 소유자 수를 늘려도 새로운 소유자들은 입주권을 받지 못한다.


지난달 선정된 1차 후보지의 권리산정기준일은 정비구역으로 지정된 날이다.

예를 들어 흑석2구역은 2008년 9월 11일 정비구역으로 지정됐다.

이날 이후, 그러니까 2008년 9월 12일부터 지분 쪼개기를 한 주택 소유자는 입주권을 받을 수 없다.


3월 선정될 2차 후보지는 공모 공고일(지난해 9월 21일)이 권리산정기준일이 될 가능성이 높다.

2020년 9월 22일 이후 기존 단독주택을 허물고 8가구짜리 다세대주택을 새로 지었다면 8명이 아닌 단독주택 소유주 1명만이 조합원 자격이 있다.


또한 재개발은 관리처분인가 이후 거래된 주택 소유주가 입주권을 부여받을 수 없고 현금 청산 대상이 된다는 점을 유념해야 한다.


2차 후보지의 경우 아직 구역 경계가 불분명한 곳도 많다.

정상 매물이라도 구역에서 벗어난 위치라면 조합원이 될 수 없다.

또 일각에선 공공재개발지 원주민이 아닌 승계조합원들은 분양가를 일반 분양가 수준으로 높여 차익을 최소화하는 방안이 나올 수 있다는 전망인 만큼 정부가 제시하는 '가이드라인'을 자세히 따져보라는 얘기가 나온다.


주민 3분의 2 이상 동의를 얻어 사업이 최종 이뤄질 수 있을지도 변수다.

실제로 1차 선정지 가운데 상당수 사업장이 시작부터 삐걱거리고 있다.

공공재개발에 분양가상한제를 제외시키는 등 인센티브가 주어졌지만 정작 구체적인 분양가 선정 기준이 제시되지 못하고 있기 때문이다.

만약 분양 가격이 낮게 책정되면 재개발 조합원의 호응을 이끌어내기 어려워 사업 자체가 엎어질 수 있다.


당장 1차 후보지의 대장 격인 흑석2구역부터 파열음이 나오는 모습이다.

정부가 3.3㎡당 3200만원을 분양가 하단으로 제시했는데 조합은 '정부가 제시한 조건으로는 사업성이 낮다'며 포기 가능성을 내비쳤다.

도정법이 통과되지 않으면서 사업성을 결정짓는 중요 요소인 임대 비율도 정확히 나오지 않은 상태다.


[게티이미지뱅크]
정부가 주택공급 확대 방안으로 내세운 공공재개발 시범사업에 시장 관심이 당초 예상보다 뜨겁다.

지난달 서울 흑석2구역, 양평13구역 등 후보지 8곳이 처음으로 발표된 후 해당 지역 다세대, 연립주택 등 빌라가 새 투자처로 떠오르는 모양새다.

거래가 두 배가량 증가하는가 하면 특정 지역은 프리미엄(웃돈)이 계속 상승하고 있다.

이런 가운데 3월 선정되는 공공재개발 2차 후보지 관심도 덩달아 올라가고 있다.

40여 곳이 검토 대상인데 용산구 한남1구역을 비롯해 서울에서도 입지 좋은 곳이 상당수 포함돼 눈길을 끈다.

일부에선 1차 후보지가 '맛보기'였다면 2차 후보지가 공공재개발의 성패를 가름하는 열쇠가 될 것으로 전망한다.


일각에선 2·4 대책의 영향으로 공공재개발에 대한 관심도가 뚝 떨어질 수 있다는 전망도 나온다.

하지만 2·4 대책에 포함된 공공 직접시행 재개발과 공공재개발은 엄연히 다른 개념이다.

공공재개발은 조합이 시행자를 맡고 한국토지주택공사(LH) 등이 조언을 하는 반면, 공공 직접시행 재개발은 LH가 시행을 담당하기 때문이다.

우선 입주권을 부여하는 거래 기준을 '2021년 2월 4일'로 정한 공공 직접시행 재개발과 달리 공공재개발은 공모 기준일이 될 가능성이 높아 투자를 고려할 때 유연성도 높다.

반면 기부채납 비율이 공공 직접시행 재개발이 다소 유리한 점을 제외하면 용적률·종 상향 등 기본 인센티브는 똑같다.

정비업계 관계자는 "조합마다 상황은 다르겠지만 사업성이 정말 좋지 않은 곳을 제외하면 공공재개발을 더 선호할 가능성이 높다"고 밝혔다.


◆ 1차 8곳 선정…흑석2구역이 노른자위
한국토지주택공사(LH)가 지난달 공공재개발 1차 후보지로 동작구 흑석2구역, 동대문구 용두1-6구역과 신설1구역, 영등포구 양평13구역과 14구역, 강북구 강북5구역, 관악구 봉천13구역, 종로구 신문로 2-12구역을 선정했다.

이미 정비계획이 수립돼 구역 지정이 끝난 곳이다.

1차 후보지 중 가장 많은 관심을 받는 흑석2구역(4만5229㎡)은 한강변에 자리해 가장 좋은 입지로 통한다.

지하철 9호선 흑석역 역세권으로 중앙대 등이 가깝다.

현재 270여 가구에 불과하지만 용도지역이 2종 일반주거지역과 준주거지역으로 돼 있는 덕분에 용적률을 450% 이하까지 적용받아 재개발을 마치면 1310가구 주거지로 탈바꿈한다.


준공업지역인 양평13구역(2만2411㎡)과 양평14구역(1만1082㎡)도 관심 대상이다.

5호선 양평역 접근이 쉽고, 안양천을 건너면 바로 목동 핵심 상업지역인 오목교역 역세권이다.

두 곳을 합쳐 모두 976가구가 들어선다.


신설1구역(1만1204㎡)은 2종 일반주거지역이라 용적률이 250%밖에 되지 않았다.

일반분양 물량으로 수익을 내기엔 부족했다는 얘기다.

하지만 공공재개발을 통하면 법적 상한의 120%인 300%까지 적용받아 사업성을 높일 수 있을 것으로 기대된다.

이 밖에 용두1-6구역(1만3633㎡)은 432가구에서 919가구로, 봉천13구역(1만2272㎡)은 169가구에서 357가구로 늘어난다.

현재 120가구인 강북5구역(1만2870㎡)은 680가구가 된다.

광화문광장 바로 앞에 위치한 신문로2-12구역(1248㎡)엔 242가구가 새로 공급된다.

1차 후보지 대부분은 재개발 사업이 여러 이유로 10년 이상 정체된 곳이다.

정부는 이들 지역에 대한 규제를 완화해 사업성을 높이고 주민 갈등을 해소하는 대신 공공성을 높이는 방식으로 사업을 추진한다.

정부는 8곳을 통해 총 4700가구가 새로 공급될 수 있을 것으로 추산했다.


◆ 한남1·성북1·장위8 등 다음달 2차 경쟁
1차 공공재개발 후보지들은 투기를 막기 위해 토지거래허가구역으로 곧바로 지정됐다.

하지만 투자 수요는 벌써부터 3월 추가로 지정될 2차 후보지로 관심이 옮겨가고 있다.

국토교통부와 서울시는 2020년도 공모에 참여한 신청 구역 중 정비구역에서 해제됐거나 신규 구역 지정을 추진 중인 47곳에 대해서도 3월 말까지 후보지를 선정할 계획이다.

정비업계에선 정부가 설정한 공공재개발 공급목표(2만가구)를 달성하기 위해 2차 후보지에서 최소 15~20곳은 선정될 가능성이 높다고 내다본다.


공공재개발 심사는 구청에서 소유주 동의율과 주거정비지수 적합성을 따져 대상지를 걸러낸다.

동의율이 높고 시세가 저평가된 지역일수록 사업이 원활하게 진행되고 높은 수익을 낼 가능성이 있다.


이들 중 관심이 가장 높은 곳은 용산구 이태원1동 일대에 위치한 한남1구역이다.

총 5개 구역으로 나뉜 한남뉴타운에서 유일하게 재개발 사업이 무산된 구역이다.

건축물 높이 최고 한도가 규제되는 최고고도지구가 전체 사업지의 20%에 달하다 보니 한남뉴타운 내 다른 구역에 비해 사업이 지연됐고, 장사가 잘되던 이태원 상권을 끼고 있어 이태원 대로변 상가 소유주를 중심으로 재개발 반대 여론이 컸다.

2011년 재개발 추진위원회가 만들어졌지만 이후 사업 진행이 더뎠고 결국 2017년 4월 뉴타운 구역에서 해제됐다.

낡은 빌라와 쪽방이 밀집한 성북구 성북1구역은 2001년부터 재개발을 추진했지만 반대하는 주민이 많고 사업성도 떨어져 아직 구역 지정이 이뤄지지 않았다.


하지만 최근 재개발 사업을 원하는 목소리가 커지면서 주민 동의율이 높아졌다.

성북1구역 최대 장점은 대지 규모가 크다는 사실이다.

약 12만㎡에 달하는 사업 대상지가 1·2종 일반주거지역이어서 현재 용적률도 145~170%에 불과하다.

4호선 한성대입구역에서도 가깝다.

성북1구역 추진위는 당초 기존 주택을 헐고 아파트 1890가구 규모 재개발을 추진 중이었는데 공공재개발을 통해 수익성을 더 높일 수 있을 것으로 기대했다.


성북구 장위 8·9·11·12구역도 공공재개발 기대감이 크다.

모두 장위뉴타운에서도 중요한 입지라 구역 해제 당시 아깝다는 평가를 받았던 곳이다.

8·9구역은 15개 뉴타운 구역 중에서 중심에 위치해 있고, 11구역은 돌곶이역 역세권이다.

12구역은 최근 수도권광역급행철도(GTX) C노선, 왕십리에서 상계역을 잇는 동북선 경전철사업, 복합환승센터 사업이 추진되면서 호재 지역으로 주목받는다.


◆ 용적률 1.2배 인센티브…사업성 높여
공공재개발은 LH, 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공이 정비사업에 참여해 추진하는 재개발 사업이다.

공공재개발 대상지가 되면 '주택공급 활성화지구'로 지정돼 용적률을 법정 상한선의 1.2배(3종 일반주거지역 기준 360%)까지 올려주고 분양가상한제에서도 제외되는 등 혜택을 받는다.

공공재개발 사업이 처음 소개됐을 당시엔 사업성이 떨어진다는 우려에 관심이 저조했다.

하지만 정부가 기부채납 비율을 낮추며 사업성을 개선하자 당초 예상보다 인기가 높아졌다는 분석이다.


공공재개발은 이 밖에도 민간이 직접 진행하는 재개발보다 나은 부분이 꽤 많다.

아직 실제로 진행된 사례는 없지만 각종 혜택이나 진행 속도부터 제법 차이를 보이기 때문이다.


우선 인허가 과정이 간소화되는 등 각종 지원을 받다 보니 사업 기간이 대폭 단축된다.

통상 재개발 사업은 최소 10년 이상 걸리는 것이 통설이다.

조합 설립부터 재개발 사업의 8부 능선인 사업시행 인가를 받기 전까지 건축심의, 경관심의, 교육환경평가, 도시계획심의, 교통영향평가, 재해영향평가, 환경영향평가 등 각종 심의를 통과해야 하기 때문이다.


반면 공공재개발은 이런 항목들을 한꺼번에 심의받도록 계획돼 있다.

이에 따라 조합 설립 시점부터 사업시행 인가를 얻어내는 데까지 통상 40개월가량 걸리던 것이 공공재개발을 통하면 18개월 만에 끝날 수도 있다.

공공재개발이 민간 재개발에 비해 3분의 1 수준의 빠른 속도로 진행되는 셈이다.

정부 관계자는 "인허가 지원을 통해 전체적으로 사업 기간을 5년 이내로 단축할 수 있다"고 설명했다.


여기에 공공재개발을 하면 중도금을 분담금의 60%가 아니라 40%만 내도록 하는 등의 혜택도 받는다.

사업비가 부족해 분담금이 발생할 경우 민간에서는 조합원이 직접 내야 하지만 공공재개발은 공공이 부족분을 대납해준다.

사업비의 절반가량을 낮은 금리로 주택도시기금에서 빌릴 수 있다는 점도 장점이다.

민간 재개발 구역은 사업비를 금융권에서 직접 조달한다.

공공재개발 구역은 조합원 분양을 제외한 나머지 물량의 50%를 임대주택으로 공급해야 한다.

약점으로 꼽히는 부분이지만 기부채납 비율이 50~70%에 달하는 민간 재개발과 비교해 크게 불리하지 않다는 주장도 많다.

게다가 분양가상한제에서 제외된다는 사실도 꽤 강한 장점으로 꼽힌다.


[손동우 부동산전문기자]
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