[이슈진단]강남 집값 걱정은 ‘기우’?

Q. 강남 아파트 매매가, 13주 만의 반등…의미는?
A. 일본의 경우에도 보면, 부동산 가격이 조정한 이후에 도심 지역이라든가, 가격이 비싼 지역이 먼저 상승하기 시작했다. 한국도 비슷한 경우를 유지하고 있다. 최근 강남 같은 경우 다른 지역이 하락 조정국면을 유지하고 있는 반면, 최근 약보합세 거래가 많지 않은 상황에서도 소폭 상승하는 국면을 유지하고 있다. 강남이 바닥권이냐고 많은 분들이 이야기 하고 있는데 강남 같은 경우 상시적인 잠재수요가 많이 존재하고 있다는 것과, 고소득자가 대부분 수요자 라는 것, 공급량이 한정적이라는 것이다. 강남이 재건축 사업이 끝날 때까지는 주택 가격 상승의 여지는 남아있지 않나 싶다.

Q. 강남3구 전셋값 ‘견고’? 역전세난 우려 없나?
A. 수도권 주변 지역의 입주량이 많이 늘어나면서 서울 일부지역이 주택가격이 하락을 했다. 그러나 강남권은 유지되거나 오히려 상승하는 모습을 많이 나타내고 있다. 입주물량보다 재건축 위주 수요가 많다는 것이다. 강남지역은 수요가 아직까지는 많기 때문에 공급이 부족하다. 기본적으로 강남이라는 시장은 교육, 업무 이런 교육이나 직장인 관련 수요가 항상 있기 때문에 특별한 상황이 발생하지 않는 이상 이런 수요는 유지되고 있다. 따라서 전세가격의 큰 하락은 발생하지 않을 것이라고 생각한다.

Q. 강남 규제에도 풍선효과 없다? ‘강남불패’ 입증?
A. 강남 시장의 특수성에서 기인한다고 볼 수 있다. 강남 시장에 대한 주택 수요를 다른 지역이 대체하기 어렵다. 강남 주택 수요 특징을 보면 고소득층이고, 인근지역이 아니라 전국에서 강남에 수요가 집중되는 특성을 볼 수 있다. 따라서 타지역과는 다른 특성이 있다. 강남의 여러 가지 기능, 특성 이런 매력이 크게 바뀌지 않는 한 강남 수요자가 다른 지역에서 거주하겠다는 것은 굉장히 어렵다고 생각을 한다.

Q. 강남 재건축 ‘35층 룰’에 희비 교차…왜?
A. 서울 2030도시계획 가이드라인을 보면 일반 아파트는 35층 이하라고 못을 박고 있다. 최근 잠실 일부 아파트를 대상으로 해서 50층 재건축이 가능하다, 라고 해서 갑자기 가격이 뛰었다가 심의에서 통과를 받지 못하니 다시 가격이 하락했다가, 서울시에서 가능성이 있다해서, 다시 가격이 상승했다가, 하는 오락가락한 모습을 많이 보이고 있다. 기본적으로 서울 지역의 50층 아파트는 불가능하다. 그러나 잠실이나 일부 지역에 한해서는 서울시가 이런 부분에 대해서 완화시킬 가능성이 있는데 이 점은 섣불리 말씀을 못드리는 점 양해 바란다.

Q. 잠실5단지, 1억 ‘껑충’…50층 재건축 성사될까?
A. 서울시에서 잠실 지역이라는 특정 지역을 언급했기 때문에 전지역을 풀어주기는 어렵다. 압구정이라든가 은마아파트는 쉽지 않을 것이다. 어느정도 서울시에서 고려를 하고 있다면 50층까지는 가지 못하더라도 35층은 가능할 수도 있으나 이런 부분에 대해서는 쉽게 언급을 할 수가 없다.

Q. 강남 재건축아파트 2월 ‘반등’, 재건축 살아나나?
A. 강남 집값 추이를 보면 정말 미미하게 하락을 했다. 먼저 초과이익환수제 의미를 살펴보아야 할 것 같다. 조합원에게 초과이익 3천만원 이상의 초과이익이 발생했을 때는 최대 50%까지 환수를 하는 제도이다. 내년부터 실시한다고 하고는 있는데 아직 100% 확신할 수 있는 것은 아니다. 현재 강남 주택 시장이 살아났다고 단언하기 어렵지만 주택 시장이 서서히 살아나고 있기 때문에 강남 주택시장은 아직까지 여력이 있다고 볼 수 있다.

Q. 변수 많은 강남 부동산 시장, 접근해도 되나?
A. 강남 지역은 집값이 굉장히 비싸다. 기본적으로 10억대 이상이다. 아무나 들어가서 참여할 수 없는 시장이라는 것을 전제로 하고, 강남 지역에 참여하는 분들은 어느정도 고소득층의 사람들이다. 투자자 입장에서는 기본적으로 사업성이나 투자수익률을 보지만 지금 같은 경우는 제도적인 변화, 서울시 입장을 면밀히 살펴야 한다. 실수요자 입장에서는 사업 진행 속도가 중요하다. 사업이 빠르게 진행되는 곳에 투자를 하는 것이 바람직하다.

Q. 봄 이사철, 주택시장 변곡점 될까?
A. 집을 사시는 분들에게 말씀드리고 싶은 것은, 정부가 계속 규제 기조로 갈 것인가 하는 부분, 금리 인상 부분 등을 살펴 보셔야 한다. 실수요자 같은 경우대출을 무리하게 하지 않는 경우에는 서울이나 도심에서 먼 지역은 자제하는 것이 좋다. 서울이나 도심 지역 같은 경우 어느 정도 자금 여력이 있는 분들은 주택을 구입해도 무방하지 않을까 싶다. 향후 주택시장을 점쳐보면 대도시 지역, 도심 지역 중심으로 주택 가격이 상승할 가능성이 높다. 중소도시, 대도시에 대한 가격적인 양극화와 차별화가 심화될 가능성이 있다. 집을 살 때 먼 지역, 한적한 곳에 주택을 구입하는 것은 조심해야 할 듯하다.

김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수 by 매일경제TV