[현장탐사] 서초 우성아파트는 변화 중…단지별 가치는?

1979년 입주 후, 꾸준한 관심을 받는 단지가 있습니다.

바로 서초구에 위치한 ‘서초 우성 아파트’입니다.

최근에 단지별로 재건축 사업이 활기를 띄면서 변화에 박차를 가하고 있습니다.

서초 우성아파트의 단지별 상황과 향후 가치를 R&D에셋 부동산 자산관리 한상승 연구원과 이야기 나눠 보겠습니다.


질문1. 서초 우성아파트! 단지가 많지만 재건축을 기준으로 좀 간추려보겠습니다.
1차와 2차, 3차의 이야기를 안 할 수가 없는데요. 최근 이 단지들 현황 전해주시죠.


- 서초 우성 아파트의 1, 2, 3차 중 가장 재건축 속도가 빠른 곳은 단연 3차다.

작년 10월, 래미안 서초 에스티지라는 이름으로 분양한 서초 우성 3차는 3.3㎡당 3천223만 원이라는 평균 분양가를 내걸었습니다.

그 결과, 일반 공급 43가구 모집에 3080명이 몰려 평균 경쟁률 71대1, 최고 경쟁률 199대 1로 모든 타입이 1순위 마감됐고, 서울시내 분양한 아파트 중 최고 경쟁률을 기록하기도 했습니다.

2016년 12월 입주를 목표로 공사에 한창입니다.

다음으로 재건축 속도가 빠른 단지는 서초우성2차아파트입니다.

사업승인을 완료하고 올해 9월 착공을 준비하고 있으며, 지금은 403세대 규모지만 재건축 뒤에는 593세대로 늘어나며 이중 147세대가 일반 분양될 예정입니다.

3.3㎡당 평균 가격은 2천973만 원이 될 것으로 알려졌습니다.

마지막으로 서초 우성 1차는 바로 어제, 서울시 서초우성1차아파트 주택재건축정비사업 계획안을 통과시켰다고 밝혔습니다.


질문2. 세 단지가 모두 입지도 다르고 특징도 다른 만큼 향후 가치나 프리미엄에도 차이가 있을 것 같은데요. 앞으로의 전망 어떻게 보시나요?


- 서초동의 서이초등학교를 사이에 두고 있는 우성 1차, 2차, 3차 재건축아파트는 모두 동일한 생활권에 위치해 있으며, 같은 브랜드, 또 비슷한 가격대를 보이고 있습니다.

이들 아파트 주변으로 정보사 부지와 롯데칠성 부지 등 대규모 개발사업이 추진 중이고, 인근 신동아 아파트와 무지개 아파트까지 더해 이른바 ‘강남역 재건축 5총사’가 모두 개발 완료된다면 5천가구 이상의 신흥 고급 아파트촌이 탄생할 예정입니다.

하지만 높은 개발 호재와 동일한 생활권 속에서도 서초 우성 1, 2, 3차의 단지별 가치는 다소 차이가 있을 것으로 보입니다.

우선 우성 1차 아파트는 2·3차와 비교해 가장 큰 대규모 단지이며, 가장 늦게 착공에 들어갑니다. 1천세대가 넘는 대단지라는 점이 가장 큰 특징이지만 아직 착공까지 시간이 남아 향후를 지켜봐야 할 것 같습니다.

다음으로 우성 2차는 403세대 규모지만 재건축 뒤에는 593세대로 늘어날 계획입니다.

이 단지는 인근 5개 재건축 아파트 중 시세가 가장 높게 형성되어 있으며, 다른 재건축 아파트보다 프리미엄이 3천만~5천만 원 정도 높게 형성되어 있습니다.

그 이유 중 하나는 바로 교통 때문인데요. 다른 단지들과 비교해 강남역까지의 거리가 가장 가깝고 큰 도로를 건너지 않아도 되기 때문에 높은 프리미엄이 붙은 상황입니다.

마지막으로 우성 3차는 지난해 말 '래미안 서초 에스티지'로 재건축 공사 진행 중에 있으며, 서울시내 분양 아파트 중 최고 경쟁률을 기록했습니다.

다만 단지 규모가 작은 단점이 있으나 이러한 점이 향후 희소가치로 바뀔 가능성이 큽니다.

종합해 보자면, 입지면에서는 강남역 접근이 가장 빠른 2차가 분양가는 1차의 예상 가격이 발표되지 않은 현재, 3차가 가장 높은 상황입니다.

또 단지 규모로만 보자면 1차의 경쟁력이 가장 높아 보입니다.

하지만 이는 현재 눈에 보이는 가치로써 서초 우성 1·2·3차의 우열을 논하기는 무리가 있으니, 단지별 특징이 모두 다르다는 점에 유념하시면 좋을 것 같습니다.

왕성호