짐 보관 수요 늘어 … 공유창고·로커, 소액투자처로 인기

게티이미지뱅크

공유창고 사업
공유창고란 건물의 유휴 공간이나 소규모 창고를 다수의 사용자가 함께 이용할 수 있도록 구성된 공유 기반 도심형 미니창고다.

미국 뉴욕에서 시작된 공유창고 사업은 세계 각국 도시를 중심으로 확대되고 있다.

인구 10만명 이상인 도시에는 공유창고가 반드시 필요하다.

소상공인들의 짐 보관과 소기업들의 서류보관, 생산이나 디자인을 위한 샘플 창고도 필요하고 개인들의 경우는 의류나 취미 용품을 보관하는 용도로도 사용된다.

대규모 창고나 물류창고는 보증금을 선지급하고 매월 월세를 내는 계약 형태이나, 공유창고는 보증금 없이 사용료를 일시 선납하면 된다.

향후 5년 내 관련 시장은 연평균 15~20% 성장이 예상된다.

공유창고 사업을 위한 첫째 조건은 유동 인구가 많은 지역이다.

접근성을 높여주기 위해서다.

둘째는 1인 가구들의 거주가 많은 오피스텔 인근이 좋다.

셋째는 소기업들이 많이 몰려 있는 지식산업센터도 공유창고를 하기 좋은 지역이다.

맡길 물건의 상차와 하차가 편리하고 실내 공간 전용률도 높은 편이다.

특히 주변에 백화점이나 아웃렛이 있는 상권이면 금상첨화다.

입주업체들의 창고 수요가 많기 때문이다.

공유창고 사업은 진입장벽이 낮기 때문에 선발 업체와의 차별화 전략이 필요하다.

운영 방법은 무인 운영과 직접 관리 두 가지로 구분된다.

무인 시스템으로 운영할 경우는 카드결제와 현금결제가 동시에 가능한 키오스크를 활용한다.

직접 관리는 사람이 상주하면서 운영하는 방법인데 24시간 운영해야 하는 특성상 선호되지는 않는다.

팔기 위해서는 알려야 한다.

마케팅을 위한 웹사이트 구축은 기본이고, 나에게 적합한 소셜 미디어 플랫폼을 활용해 공유창고를 홍보할 필요가 있다.

검색 엔진 최적화 작업을 통해 웹사이트가 검색 결과 상위에 노출되도록 하고, 소셜 미디어를 통해 브랜드 메시지를 확산시키는 전략도 좋다.

구로 지역의 지식산업센터 전용면적 132㎡(43평) 건물을 임차 후 공유창고를 설치한 사례의 수지 분석이다.

규모는 창고 박스 71개다.

투자 비용과 매출 및 수익률은 다음 [표1]과 같다.

임차 보증금으로 5000만원, 박스 71칸 제작비용으로 6000만원, 간판 외 작업비용으로 500만원, 보안 외 비용으로 100만원과 기타 예비비 500만원을 합쳐 1억2100만원을 지출했다.

가동률 100% 기준 잠재 매출은 820만원, 가동률 85% 기준 유효 매출이 697만원 발생했다.

유효 매출 수입에서 지출합계 340만원을 공제한 후 세전 수익은 357만원이고 연간 투자수익률은 35%이다.

미니창고 사업은 소자본으로도 할 수 있어서 많은 사람이 관심을 갖고 있다.

하지만 진입장벽이 낮고, 투자금액도 소액이어서 공급과잉이 우려될 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다.

공유로커 사업
도시에서 이동하는 유동 인구나 여행자들의 등이나 손에는 항상 짐이 있다.

도시인의 라이프스타일은 이동성과 편의성을 중심으로 변화하고 있다.

1인 여행객, 유동 인구, 도심의 시설을 이용하는 사람들에게는 짐 보관 장소가 꼭 필요하다.

글로벌 시장에서 짐 보관 로커 시장은 2023년 기준 약 6억달러 이상 규모로 평가되며, 2028년까지 연평균 10~12% 성장률이 예상된다.

한국을 포함해 아시아·유럽 관광지를 중심으로 스마트 보관 솔루션에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있다.

유동 인구가 많은 교통 요지나 관광지, 대학교, 상업시설 등이 집중된 곳이 유리하다.

유동 인구가 많은 지역, 놀거리, 먹거리, 볼거리가 많아서 짐을 들고 많이 이동하는 것이 부담되는 상권이면 오케이다.

짐 보관 로커 사업은 외국인 관광객이나 내국인 모두를 대상으로 하는 사업이다.

따라서 관광지인지, 아닌지는 중요하지 않다.

다만 가능하면 건물의 1층에 사업장이 있는 것이 좋다.

2층 이상이거나 지층도 가능하지만 이 경우에는 엘리베이터는 필수로 설치돼 있어야 한다.

기본적으로 4시간 단위로 가격이 책정되기 때문에 로커 1개 하루 매출은 1회전 기준 약 3000~5000원이다.

1회전만 된다고 가정하면 전체 로커 숫자는 100개 이상은 돼야 어느 정도 매출을 달성할 수 있다.

1층에 로커 100개를 설치할 계획이면 전용면적 20평이면 충분하다.

짐 보관 로커의 주요 고객군은 크게 네 가지로 나눌 수 있으며 그에 적합한 홍보전략이 필요하다.

첫째는 국내외 관광객으로 호텔 체크인 전후 짐을 보관하거나, 도심 투어를 위해서 이동하고자 하는 고객들이다.

이들이 쉽게 접근할 수 있거나 공항으로 이동하기 위해서 편리한 지역이면 더욱 좋다.

둘째는 출퇴근 중 짐을 일시적으로 맡기고 싶은 직장인과 학생들이다.

이들의 이용률을 높이기 위해서는 두말할 것도 없이 역세권에 위치해야 한다.

셋째는 재래시장이나 쇼핑몰, 대형 상업시설, 극장, 소극장, 이용자들도 일시 보관 수요가 높은 잠재 고객이다.

위 상권별 특징에 적합한 홍보계획을 세워야 한다.

관광객은 온라인, 출퇴근 상권은 역세권, 재래시장이나 백화점은 전단, 대학로나 홍대상권은 간판 홍보 등의 방법을 활용해야 한다.

다음 [표2]는 상가건물 1층을 임차해 짐 보관 로커 사업을 하는 경우 수지 분석 사례다.

분석 전제조건은 소형 로커 1대당 4시간 사용료로 3000원, 로커 숫자는 100개, 1개월(30일), 회전율 1.5, 가동률 65% 잠재 매출 1350만원을 기준으로 했다.

서울 대학로 지역에서 1층 전용면적 20평을 보증금 7000만원, 로커 100개 제작비용 5000만원, 기타 비용을 합쳐서 1억3100만원을 투자하는 사례다.

임대차 기간 종료 후에 회수하는 임차보증금 7000만원을 빼면 순투자비용은 비교적 소액인 6100만원인 셈이다.

월별 유효 매출은 878만원이고 월세 300만원, 기타비용을 합쳐서 490만원을 지출한 후 매월 세전 수익은 388만원이 된다.

총투자비용 1억3100만원 대비 투자 수익률은 35%이다.

입지 선정만 잘한다면 소자본 창업으로 한 번쯤 검토해볼 수 있는 아이템이다.

중요한 것은 짐 보관 로커 사업이 사람들의 '시간과 공간을 돌려주는 서비스'라는 가치를 전달하는 것이다.

다만 진입장벽이 낮은 짐 보관 로커 사업의 성공을 낙관적으로만 볼 수는 없다.

성공률을 높이려면 해당 지역의 공급현황 분석과 좋은 입지 선정이 관건이다.

[고종옥 코쿤홀딩스 대표]