고가주택 구입에 과잉 대출 차단? … 갭투자 어려워져 [김경민의 부동산NOW]

‘주담대 한도 6억’ 극약처방 통할까
정부가 파격적인 대출 규제를 내놓으면서 부동산 시장이 시끌시끌하다.

수도권 주택담보대출 최대 한도를 6억 원으로 설정해 과도한 대출을 막는 데 초점을 맞췄다.

금융위원회는 지난 6월 27일 권대영 사무처장 주재로 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열고 고강도 대출 규제 강화 방안을 발표했다.

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‘노도강’ 풍선효과 우려도
서울 아파트값이 치솟는 등 ‘패닉바잉’ 현상이 나타나자 극약처방 카드를 꺼내들었다.

당국은 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대의 최대 한도를 6억 원으로 제한하는 ‘초강수’를 뒀다.

소득이나 주택가격과 상관없이 주담대 총액에 한도 제한을 거는 것은 전례가 없는 규제다.

금융위는 “고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하려는 조치”라고 밝혔다.

이뿐 아니다.

수도권·규제지역 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하는 경우에는 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용된다.

대출이 아예 막힌다는 것. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 사례도 마찬가지다.

다만, 처분 조건을 지키면 규제지역 LTV 50%, 비규제지역 LTV 70%가 적용, 2년 내 처분에서 6개월 내 처분으로 엄격해졌다.

갭투자에 쓰이는 조건부 전세대출 공급도 금지한다.

은행별로 달랐던 주담대 만기는 30년으로 일률화해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 우회를 방지한다.

생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억 원으로 제한하고, 신용대출을 활용한 주택 구입을 방지하기 위해 한도를 차주의 연소득 이내로 묶기로 했다.

금융권 대출은 실거주 목적에만 활용할 수 있도록 주택 구입 시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과한다.

이는 보금자리론 같은 정책 대출에도 동일하게 적용된다.

권대영 금융위 사무처장은 “필요 시 규제지역 LTV 추가 강화, 전세대출·정책대출 등으로 DSR 적용 확대, 주담대 위험가중치 상향 등 준비된 추가 조치를 즉각 시행해 나가겠다”고 밝혔다.

이번 대책은 과연 집값 안정 효과를 낼까. 대출 한도를 줄이는 3단계 스트레스 DSR 적용 시기와 맞물리면서 수요 억제 정책 파급력이 높아질 것이란 전망이 나온다.

특히 수도권 주담대 한도를 6억 원으로 제한하는 전례 없는 규제로 실수요자라도 ‘영끌’ 주택 매입은 어려워졌다.

서울 아파트 평균 매매가격은 지난 4월 기준 13억 5,543만 원 수준이다.

주담대 6억 원 제한으로 적어도 7억 5,000만 원 이상을 쥐고 있어야 집을 살 수 있다.

이 때문에 30~40대의 상급지 갈아타기와 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상에 제동이 걸릴 수 있다는 관측이다.

다만 부작용도 우려된다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “다주택자, 외지인 투기 수요 감소로 일시적인 집값 안정 효과는 나타날 것”이라면서도 “공급 확대 방안이 빠진 데다 풍선효과로 대출 부담이 적은 노원, 도봉, 강북구 등 서울 외곽 지역 아파트값이 들썩일 수 있는 만큼 근본적인 해법이 되긴 어렵다”고 밝혔다.

[Word  김경민 기자 Photo 매경DB]