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[TV대담]서울 아파트값 이제 떨어질까?(매일경제 전범주 기자)
기사입력 2018-11-09 17:01
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【 앵커멘트 】
정부의 9·13 대책과 강력한 대출 규제 등으로 서울 아파트 가격이 1년 2개월 만에 상승세를 멈췄습니다.
이에 대한 자세한 내용, 매일경제신문 전범주 기자와 이야기 나눠보겠습니다.
안녕하세요?

【 기자 】
안녕하세요.

【 앵커멘트 】
천정부지로 뛰던 서울 집값이 요즘 주춤합니다.
이제 집값이 다시 떨어지는 건가요?

【 기자 】
 서울 아파트값이 이번 주 들어 상승세를 멈췄습니다.

작년 9월 중순 이후 1년 2개월 동안 줄기차게 오르던 서울 아파트 매매가격이 이번주 보합세를 기록한 겁니다.

 한국감정원은 매주 전국의 아파트값 변동률을 발표하고 있는데요.

어제인 8일, 서울 아파트값 변동률이 0%를 기록하면서 다음 주 과연 하락 반전할 지에 관심이 모아지고 있습니다.

 '산이 깊으면 골도 깊다'라는 말이 있죠?

지역적으로 보면 그간 많이 오른 곳부터 집값이 떨어지고 있습니다.

 강남·서초·송파 등 강남 3구의 아파트값이 3주 연속 하락세를 기록하면서 서울 집값을 끌어내리고 있습니다.

특히 송파구는 이번주 0.1%나 떨어지며 지난주 낙폭을 두 배 키웠습니다.

이밖에도 용산이 0.02%, 동작이 0.04% 하락하면서 그동안 급등했던 부분을 일부 반납했습니다.

 특히 강남3구에 위치한 재건축 아파트와 용산구의 구축 아파트들이 많이 빠졌습니다.

강남구 대치동 은마아파트는 9월 고점대비 2억 원 넘게 호가가 빠졌는데도 거래가 뚝 끊겼습니다.

【 앵커멘트 】
재건축 아파트값이 빠지면서 압구정동 현대아파트에서 의미있는 결정이 있었다고요?

【 기자 】
 국내 최고 부촌 아파트 중 하나인 강남구 압구정신현대 단지가 내년 총 61억 원을 들여 공용배관을 전부 교체하기로 했습니다.

남의 아파트 공용배관을 바꾸는게 뭐가 대수냐고 할 수 있지만, 압구정현대아파트가 강남 재건축의 상징이라는 점에서 나름대로 의미가 있습니다.

 부동산 업계에선 흔히 아파트 외벽 도색을 하면 5년, 공용 현관을 고치면 10년, 엘리베이터를 새로 하면 20년 정도 재건축은 물건너갔다고 얘기합니다.

어차피 철거될 건물에 공돈을 쓴다는게 말이 안 된다는 거죠.

또 재건축에 대한 주민의 강력한 의지를 보여주기 위해서라도 재건축 아파트는 보수공사를 하지 않는 게 일반적입니다.

 압구정동 신현대아파트는 1982년에 지어져 재건축 연한 30년을 넘긴 상태입니다.

그런데 주민들이 자기 돈 수십억 원을 들여 공용배관을 바꾸기로 한 것은 당분간 재건축 하지 않겠다는 의지의 표현인 셈입니다.

 정부가 강남 재건축 규제를 쏟아내면서 거래가 얼어붙자, 주민들은 이번 정권 이후를 기다리며 '장기전'을 준비하는 모습입니다.

【 앵커멘트 】
서울 아파트의 전세값도 떨어지고 있다면서요?

【 기자 】
서울 아파트 전세값은 이미 지난주 마이너스로 돌아섰습니다.

이번주에는 서초 전세값이 0.18% 급락했고, 용산과 강서가 나란히 0.11% 하락율을 기록했습니다.

 전세값이 지속적으로 하락하면서 서울 아파트의 전세가율은 지난달 60.3%까지 낮아졌습니다.

매매가 10억 원인 아파트의 전세값이 6천만 원 수준까지 낮아졌다는 얘깁니다.

이는 5년 만에 가장 낮은 수치입니다.

강남의 전세가율은 이미 9월부터 50%대로 하락한 상태입니다.

 전세값은 집값 변동에 선행하는 모습을 많이 보여왔습니다.

전세가격이 올라 집값의 80% 수준을 넘어서면 세입자들이 전세를 연장하지 않고 집을 사들이면서 집값이 오릅니다.

반대로 전세가격이 떨어지면서 매매가격도 약세를 보이면 본격적인 집값 하락기에 접어드는 경우가 많았습니다.

 특히 전세가 끼어있는 집을 매수하는 갭투자의 경우 전세값 하락은 심각한 부담이 됩니다.

전세값이 떨어지면 그만큼을 자기 돈으로 세입자에게 내줘야 하기 때문이죠.

전세가격이 떨어지면 갭투자 등 투기수요의 유인이 줄어들어 집값 하락 요인으로 작용합니다.

【 앵커멘트 】
특히 올해 연말부터 대규모 신축아파트들이 입주를 앞두고 있던데요.
공급물량이 늘어나면 집값을 잡을 요인 아닐까요?

【 기자 】
 올해 11월부터 12월까지 서울에서 입주를 앞둔 새 아파트는 10곳입니다.

최대 아파트단지가 될 송파 헬리오시티를 비롯해 총 1만5천 가구가 새로 입주를 하게 됩니다.

이 물량이 시장으로 쏟아진다면 서울 동남권을 중심으로 전세값과 아파트값을 떨어뜨리는 요인이 될 수 있습니다.

 다만 헬리오시티 등 대규모 아파트의 공급이 당장 전세가 급락으로 이어질 가능성은 제한적입니다.

정부가 2020년 이후 실거래가 9억 원이 넘는 집을 팔려면 2년 이상 실거주해야 장기보유 특별공제를 받을 수 있도록 시행령을 개정했기 때문입니다.

세제혜택을 받으려면 집주인이 2년을 실거주 해야하니 입주 후 새 아파트의 매매나 전세 물량이 바로 나오지 않는 겁니다.

【 앵커멘트 】
앞으로 서울 집값의 향방은 어디에 달려있다고 봐야할까요?

【 기자 】
 결국 투자할 곳을 찾아 헤매는 시중의 뭉칫돈을 잘 봐야합니다.

지난 7일 서울 서초구 '래미안 리더스원' 분양단지가 일반 청약을 진행했는데요.

232가구 분양에 9천600여 개의 청약통장이 몰려 41대1의 경쟁률을 기록했습니다.

중도금 집단대출이 전혀 되지 않고, 소유권 이전등기까지 분양권 전매도 되지 않아 최소 10억 원의 현금이 필요했는데요.

이 정도 현금을 기꺼이 투자하겠다는 사람이 서울에만 1만 명 가까이 있다는 말입니다.

 특히 청약제도 개편으로 1주택자의 경우 이번 래미안 리더스원 분양이 사실상 마지막 청약 기회였습니다.

여기서 떨어진 대다수 현금부자들이 서울 핵심지 신축아파트로 눈을 돌릴 경우 부동산 시장은 다시 활기를 띌 수도 있습니다.

경제 여건상 한국은행의 금리인상이 쉽지 않다는 점에서, 여전히 풍부한 유동성이 어디로 흘러갈 지가 관건입니다.

【 앵커멘트 】
서울 아파트값 상승세가 멈춘 것이 일시적인 것인지 아닌지는 좀 더 지켜봐야할 것 같습니다.
지금까지 매일경제신문 전범주 기자와 이야기 나눠봤습니다.
전 기자, 수고했습니다.

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