[현장탐사] 마곡지구, 인기인가? 거품인가

마곡지구의 분위기가 심상치 않습니다.

부동산 투자 1순위 자리를 굳건히 지켜왔는데 최근에 과열과 거품 논란이 조금씩 제기되고 있는데요.

‘인기’와 ‘거품’ 사이에 걸친 마곡지구!

그 면면과 정확한 해답에 대해 R&D에셋 부동산 자산관리 서수열 소장과 이야기 나눠보겠습니다.


질문1. 먼저 마곡지구의 인기! 어느 정도인지 짚어보겠습니다.
‘인기’라는 말보다는 ‘열기’라는 말이 더 맞겠죠?


- 그렇습니다.

과거 1천여 세대의 미분양이 발생했던 마곡지구의 아파트가 최근 상승세를 타고 있습니다.

미분양 물량이 속속 해소되는 것은 물론, 현지 중개업소에 따르면 2013년 말 6단지 전용 84㎡형의 분양가는 4억 2천만 원 이었지만 최근에는 6억 2천만 원까지 상승한 것으로 나타났습니다.

분양 당시 미분양이 많아 할인 분양했던 5억 원 대의 전용 114㎡형도 거래는 활발하지 않지만 7억2000만~7억5000만원까지 호가가 뛰었습니다.

상가 인기 또한 높은 편입니다.

마곡지구의 상업용지 비율은 2.18%로 다른 수도권이나 신도시에 비해 현저히 낮은 편입니다.

이에 따라 상가 투자의 1번지로 마곡지구가 떠오르면서 지난해 10월 분양한 ‘마곡나루역 캐슬파크’ 상가는 1층 점포 분양권에 최고 3000만 원 가량의 웃돈이 붙었습니다.

인근 ‘마곡나루역 보타닉푸르지오시티’ 상가도 1000여만원의 웃돈이 형성된 상태입니다.

각종 대기업들이 입주할 것으로 계획되면서 이들 종사자 수요를 겨냥한 오피스텔도 인기였습니다.

지난해 하반기 ‘마곡 힐스테이트 에코’ 오피스텔은 평균 12.2대 1의 높은 청약률과 함께 단기간 내 계약 100%를 완료했습니다.

지난해 10월 분양한 '마곡나루역 캐슬파크'은 평균 17대 1이라는 높은 청약경쟁률로 100% 계약을 완료한 바 있습니다.


질문2. 현재 마곡지구 오피스텔 공급이 과잉 상태입니다. 분양만 했다하면 수십 대 1의 경쟁률을 기록했던 이야기도 모두 과거가 됐는데요. 이러한 추세가 상가와 아파트 시장에도 확대 되는 건 아닐까요? 일각에서는 ‘마곡지구 거품론’까지 제기되는 상황인데요!


- 네, 그렇습니다.

마곡지구 초기 열풍이 사라지고는 있지만, 최근 9호선 연장 개통과 삼성 코엑스같은 컨벤션센터 개발 계획이 알려지면서 가치상승 기대감에 상황이 약간 호전되고 있습니다.

민간택지분양가 상한제가 사실상 폐지되면서 분양가 상한제가 적용되는 공공택지
아파트의 분양 열기는 올해도 계속 될 것으로 보입니다.

현재 1차 마곡지구 공공분양 아파트에는 수 천만원의 프리미엄이 형성된 상태입니다.

이를 토대로 봤을 때, 오는 8월 마곡지구에서 분양할 SH공사의 2차 공공분양 물량 520가구에 수요자들의 많은 관심이 쏠릴 것으로 보입니다.

또한 상가를 분양할 수 있는 상업 용지 비율이 광교신도시 3%, 동탄신도시 3.4%, 판교신도시 2.4%에 비해 마곡지구는 2.18%에 불과합니다.

타지역 신도시보다 상주인구 대비 상가의 초과 공급이 어려운 실정입니다.

일시적 공급 과잉은 단계별로 기업 입주가 시작되는 2015년부터 입주 진행 속도에 따라 소진될 것으로 보여 집니다.

오피스텔 또한 2014년 8,900여세대의 분양으로 일시적인 공급이 과잉됐습니다.

이에 따라 매수세가 주춤하여 일부 미분양이 발생하고는 있으나, 기업 입주와 인구 유입이 가시화되면 매수세로 돌아설 것으로 보입니다.

단 향후 투자는 마곡지구의 도시화가 완성 단계에 들어가는 2020년까지 기업체 입주 현황을 잘 파악해서 기업체 입주 시점까지의 공실에 유의하셔서 투자하시기 바랍니다.