“10억으론 서울 중심지 꿈도 못 꾸는데”…도쿄선 주거용 맨션까지 살 수 있어

국내엔 ‘똘똘한 한채’ 보유하고
일본에 ‘한채’ 더 새로운 트랜드
정책변화 요동없어 안정적 매력
여전히 낮은 금리 현지대출 유리

최근 달러강세에 엔화도 강세
환율 다시 내리면 손실 유의

“한국서 온 부동산 투자자들에게 인기 있는 도쿄 미나토구 모토아자부 인근의 맨션. 85m2 1채당 가격은 2억엔 안팎이다”

국내 자산가들이 일본 등 해외 부동산 투자로 눈을 돌리는 이유는 국내 부동산 가격이 강남권을 중심으로 단기 급등해 가격 매력도가 낮아진 영향이 크다.

여기에 다주택 규제까지 겹치면서 국내에서는 ‘똘똘한 한 채’로 자산 보유 트렌드가 변해 주택을 늘려 보유할 유인이 떨어졌다.

특히 지난해에는 엔화 가치가 38년 만에 최저 수준으로 떨어지며 환차익 기대감도 투자 열풍에 한몫했다는 분석이다.

17일 부동산업계에 따르면 국내 시중은행 프라이빗뱅킹(PB) 센터를 중심으로 열리는 해외 부동산 투자 세미나가 연일 ‘북새통’을 이루고 있다.

예전과 달라진 분위기는 투자 관심처다.

전통적으로 해외 부동산 취득은 유학생이 많이 상주하고, 사업 교류가 많은 미국이 전체 국가 중 차지하는 비중이 가장 컸다.

하지만 지난해부터는 일본 부동산 취득을 문의하는 고객이 부쩍 늘었다.

지난해 엔화 가치가 1986년 이후 38년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어지며 자산 가격의 매력도가 부각됐기 때문이다.

김웅 하나은행 부동산투자센터 팀장은 “지난해에는 세미나를 단일 국가가 아닌, 미국·일본·싱가포르 3개 국가를 대상으로 하다 보니 규모가 커져 자산가들이 100명 넘게 참석했다”며 “특히 일본 부동산 투자와 관련해서는 고객들이 괜찮은 물건을 찾는 방법과 법인 설립 방법, 세율 등을 문의하는 등 투자에 적극적 관심을 보였다”고 말했다.

일본 부동산 투자의 장점으로는 ‘안정성’이 꼽힌다.

최근 2~3년간 집값이 냉·온탕을 오가며 부동산 정책도 시시각각 변한 한국과 달리 일본은 부동산 정책에 갑작스러운 변화가 거의 없고 무엇보다 예측 가능하다.

‘서울을 팔고 도쿄를 샀습니다’ 저자 노윤정 백승 대표는 “일본은 부동산 제도가 갑자기 뒤바뀌는 일이 없고, 세금과 관련해서도 다주택자에게 과도한 중과세를 적용하는 등 불합리한 규정이 없다”며 “정책의 예측 가능성이 담보된 가운데 자산 가치가 꾸준히 우상향해 지난해부터 자산가들의 투자 문의가 늘고 있다”고 분위기를 전했다.

양종옥 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “10억원대로 서울에서 아파트를 구입한다고 할 때 마용성(마포·용산·성동) 지역에서도 괜찮은 물건을 찾기 쉽지 않다”며 “서울보다 더 국제적 도시인 도쿄에서 비슷한 가격에 주거용 맨션을 구입할 수 있다는 점에서 자산가들의 관심이 부쩍 커졌다”고 말했다.

일본은 여전히 초저금리 상태여서 대출금리 부담을 덜 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다.

김 팀장은 “최근 일본은행이 금리를 인상하며 대출금리가 다소 올랐지만, 지난해엔 1% 후반 대에도 대출을 받을 수 있어 주택 구매를 위한 자금 조달 부담을 줄일 수 있었다”고 설명했다.

물론 일본 부동산 투자에도 리스크가 상존한다.

우선 자산이 해외에 위치하다 보니 물리적 거리 제약으로 임장 등이 제한된다는 점은 단점이다.

또 외국인은 내국인에 비해 정보 수집에 제한이 있을 수 있어 적정 가치 평가에 더 애를 먹을 수 있다.

양 팀장은 “국내에서 좋은 부동산 물건이 매물로 나오면 내국인이 매수에 더 유리한 것처럼, 해외 부동산도 정보력 차이가 발생해 좋은 물건을 적정 가격에 매입하기 어려울 수 있다”며 “시중은행처럼 현지 네트워크를 구축한 곳을 통해 투자하는 것이 거래 안정성을 높일 수 있다”고 조언했다.

이 밖에도 일본은 다주택자와 고가 주택에 대한 중과세는 없지만 부동산 단기 보유에 따른 양도세 부담이 크다는 점을 유의해야 한다.

개인 투자자는 5년 이하 보유 후 매각 시 단기양도 소득에 대해 약 40% 양도세가 적용된다.

다만 국내 투자자는 현지에 법인을 세워 투자하는 사례가 많은데, 이 경우 차익에 대해 법인세가 부과돼 세금 부담이 줄어들 수 있다.