“세운 재개발이 부실 사업장이라고?”…대출연장 보류, 좌초 위기

서울 도심 세운 3-3·9 구역
대주단 일부 금감원 눈치보기
대출만기 연장여부 불투명

업계 “획일적 평가기준 안돼”

세운재정비촉진지구 재개발 조감도. [서울시 제공]

금융감독원이 부동산 금융(프로젝트파이낸싱·PF) 부실 사업장 정리에 속도를 내면서 서울 도심 개발 사업인 세운 재개발 사업에 불똥이 튀고 있다.

세운 재정비촉진지구 3-3·9구역 PF 대출 만기가 지났지만 대주단이 연장 여부를 여전히 보류하면서 자칫 우량 사업장이 좌초될 수 있다는 우려가 커지고 있다.

24일 개발업계에 따르면 서울 중구 세운 재정비촉진지구 3-3·9구역 사업을 진행 중인 시행사 디블록(옛 한호건설그룹)의 브릿지론 만기가 지난 23일 도래했다.

대주단은 만기 연장 여부를 결론짓지 못했다.

브릿지론 규모는 두 구역을 합하면 총 3240억원 규모다.

일부 금융사는 금감원 PF 사업성 평가가 완료된 이후 만기 연장을 심의하겠다는 입장을 통보했다.

대출 약정상 모든 금융사가 합의하지 않으면 만기 연장이 되지 않는 구조다.

일부 금융사가 대출 연장을 꺼린 이유는 앞서 금융감독원이 지난 5월 발표한 ‘부동산 PF 사업성 평가 기준 개선 방안’과 무관치 않다.

이 방안에서는 대출 만기를 4번 이상 연장한 사업장은 ‘부실 우려’ 등급으로 분류해 공매를 유도한다는 내용이 담겼기 때문이다.

다만 금감원은 세운지구처럼 사업 장기화가 불가피한 도심재개발 사업은 예외 규정을 둬 상향 평가가 가능하게 했다.

그러나 세운 재개발 사업을 추진하는 시행사 디블록 측은 개별 금융기관이 이미 ‘양호’나 ‘보통’으로 평가한 사업장에 대해 금감원이 만기 연장 횟수를 근거로 ‘유의’ 또는 ‘부실 우려’로 다시 분류하라고 지도 감독했다고 주장했다.

또 3-2구역의 경우 대출만기를 2번 연장하는데 24개월이 걸렸지만, 3-3구역은 4번 연장했더라도 21개월이 지난 사업장이란 점도 참작될 필요가 있다는 것이다.

시행사 관계자는 “세운지구와 같은 양호 사업장마저 획일적인 평가 기준 때문에 부실 사업장으로 몰아가고 있다”며 “수십년간 전력을 다해 추진한 사업장이 일순간에 파산하는 상황이 발생하지 않도록 살펴봐 달라”고 촉구했다.

이에 대해 금감원 관계자는 “만약 대주단에서 리스크관리위원회를 개최해 적절한 절차를 통해 사업장을 상향 평가했다면 이를 문제 삼지는 않을 것”이라고 설명했다.

시행사는 일단 ‘PF 협의체’에 공동관리를 신청한 상태다.

PF 협의체는 PF 연쇄 부실을 막기 위해 14년 만에 출범한 협의체로 대출 잔액 기준 전체 대주의 3분의 2가 동의하면 만기를 연장할 수 있다.

하지만 만약 사업장이 ‘부실’로 분류되면 대주단이 만기 연장에 동의하기 쉽지 않을 것으로 예상된다.

세운지구의 민간 재개발 활성화를 목표로 하는 서울시도 이번 브릿지롯 만기 연장 여부를 예의주시하고 있다.

만기 연장이 불발돼 이 구역의 토지가 분할 매각되면 이 일대를 고밀 개발하려는 계획에 차질이 빚어질 수 있기 때문이다.

실제로 서울시가 세운 3-2·3구역과 3-8·9·10구역 통합 개발을 추진하는 과정에서 인허가 절차가 지연됐는데 최근 심의를 통과하며 내달 사업시행인가를 앞둔 것으로 알려졌다.