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정부 "전세대출 증액시 집주인 동의 필요하지 않아"
기사입력 2020-08-07 14:09
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정부는 임대차 3법 관련 "집주인이 계약갱신청구권을 행사하려는 세입자의 전세대출 증액을 동의를 해주지 않으면 된다"고 알려진 사안에 대해 사실이 아니라고 반박했다.

전날 일부 부동산관련 커뮤니티를 통해 이런 내용이 알려지면서 집주인과 세입자의 입장이 역전될 수 있다는 우려가 나온 바 있다.


국토교통부와 금융위원회는 31일 공동 보도설명자료를 통해 "주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 전세대출 보증을 받은 세입자가 전세계약 갱신시 기존 전세대출을 그대로 이용(연장)하는 것은 집주인 동의가 필요하지 않다"며 "전세 갱신 시 대출금액 증액시에도 반드시 동의를 받아야 하는 것도 아니다"라고 밝혔다.


국토부 등에 따르면 HUG 등의 전세대출보증은 채권양도(HUG, SGI) 또는 질권설정(SGI) 방식으로 취급된다.

채권양도 또는 질권설정은 보증기관이나 대출기관이 그 사실을 임대인에게 통지(또는 승낙)하는 것으로 대항요건을 충족(효력은 이미 발생)하며(민법 제349조 및 제450조), 보증기관 또는 대출기관은 해당 통지의 도달 여부 등을 임대인에게 확인하는 순서로 진행된다.


여기서 통지 또는 승낙 방식은 보증기관 또는 금융기관이 결정하며, 통지의 경우 질권설정통지서 또는 채권양도통지서를 내용증명으로 보내 임대인에게 도달 시 완료된다.

한국주택금융공사(HF) 전세자금보증의 경우, 임차인 신용에 대한 보증으로 임대인에게 통지가 필요하지 않다는 설명이다.


또한 대출 실행 시 대출기관은 임대인에게 임대차 계약의 존부 및 허위 여부 등을 확인(유선 또는 방문 등)하지만 이는 임대인의 동의를 구하는 절차는 아니라는 설명도 이어졌다.


두 기관은 "'주택임대차보호법' 개정 법률안 시행(7월 31일) 후 전세계약 갱신 시 전세대출 연장 등이 원활히 시행될 수 있도록 필요한 경우, 보증기관(HUG·SGI)의 내부 규정 및 절차를 명확하게 하는 추가 조치를 보증기관 등 관계기관과 협조해 검토할 계획"이라고 덧붙였다.


정부는 이날 오전 정부서울청사에서 정세균 국무총리 주재로 임시 국무회의를 열어 '임대차 3법' 중 전날 국회를 통과한 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의·의결했다.

법사위 상정 이틀만에 시행 단계까지 넘어간 이 두 법은 대통령 재가를 받고 이날 관보에 게재되는 시점에 즉시 시행된다.


이 법은 앞으로 세입자는 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고 집주인은 실거주 등의 사정이 없으면 이를 받아들여야 한다는 것이 골자다.

이때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다.


국토부는 새로 도입된 계약갱신청구권과 전월세상한제가 임대차 시장에 정착할 수 있도록 홍보와 교육, 분쟁조정 기능 강화 등을 순차적으로 진행할 계획이라고 밝혔다.


우선 국토부는 개정된 주택임대차보호법 해설서를 배포하고 한국토지주택공사(LH), 한국감정원의 지역 사무소 등을 중심으로 방문 상담소도 개설할 방침이다.


서울시 전월세 보증금지원센터, 경기도 콜센터, LH, 감정원, 대한법률구조공단에 콜센터가 운영된다.


국토부는 서울시와 경기도 등과 협업해 반상회, 주민센터 등 주민 접점 장소에서 교육도 시행할 예정이다.


새로 도입된 임대차 제도의 변화에 발맞춰 분쟁 조정 기능도 대폭 강화한다.

현재 전국 6곳에만 있는 분쟁조정위원회를 단계적으로 확대해 인구 50만 이상 도시에는 최소 1곳 이상 설치한다는 방침이다.


[이미연 기자 enero20@mkinternet.com]
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