[이슈진단]미 금리인상, 대출 빚 폭발하나

Q. 미국 금리인상, 국내 대출금리 4% 뚫는다?
A. 우려가 현실로 나타나고 있다. 지난 14일 미국연준에서 기준금리를 1년만에 0.25%인상하면서 미국기준금리가 0.50~0.75%로 결정되었다. 우리나라 주택담보대출의 경우에도 기준금리가 1.25%임에도 최고금리가 5.15%까지 폭주하고 있다. 국내정치 불안과 미국 연준금리 상승이 시장금리인상으로 이어져 조달비용 증가와 가산금리 인상까지 더해진 은행들의 폭리(?)가 대출금리를 높이고 있다. 이러한 주택대출 금리인상은 주택구입에 부담으로 이어져 주택시장에 부정적으로 작용하고 있다. 이와 관련하여 지난13일 금융감독원은 ‘대출금리체계모범규준’을 만들어 합리적으로 개선할 것이라고 말했다. 그동안 소비자에게 부당하게 전가된 가산금리체계였다는 증거라고 볼 수 있다. 금감원 점검 결과 특히 ‘목표이익률’의 편차가 큰 것으로 조사됐다. 일부 은행의 경우 목표이익률이 총자산순이익률(ROA) 대비 3~4배 가량 높았다고 한다.

Q. 국내 금리 ‘동결’ 유지해도, 부동산 시장 타격받나?
A. 부동산은 크게 자산시장내 투자상품인 ‘수익용부동산’과 필요적 소비상품인 ‘상품시장내 주거나 생활밀착용부동산’으로 나누어 볼 수 있다. 이 경우 투자자산으로서 ‘수익용부동산’에 투자된 외국투자자의 경우 미국금리가 인상 될 경우, 국내 금리인상이 연동되어 이루어지지 않는다면, 국내정치나 경제가 불안한 상태에서는 더 빠른 속도로 자본이동이 미국으로 쏠리게 될 것으로 판단된다. 이렇게 되면 수익용부동산 중 외국인 투자비율이 높은 중.대형 오피스나 창고 등의 경우 급격하게, 시장에 공급량증가로 인한 가격하락으로 이어져...도미노 현상으로 중.소형빌딩으로 ,나아가서는 다른 수익용부동산으로까지 그 가격하락의 영향을 받을 것으로 판단된다. 이와 관련된 성대 이근영 교수팀이 연구한 자료에 의하면,“금리와 주택가격‘이라는 논제에서 1991년부터2015년까지 25년간 ‘금리와 매매 및 전세가격을 각각 상승하는 시기와 하락하는 시기’로 구분한 후 ‘금리인상’이 각 시나리오별로 주택가격에 어떤 영향을 미쳤는가를 분석하였다. 그 결과 금리는 상승하나주택가격이 하락하는 기간의 경우에는금리상승이‘매매가격과 전세가격’을 매우 큰 폭의 크기로 지속적으로 떨어뜨리며, 그 하락의 크기는 네 가지 시나리오 중 가장 최악인 것으로 나타났다. 최근 미국이 금리인상기조로 돌아섰고 우리의 최대 교역국인 중국의 경제성장이 둔화됨에 따라 이 상황이 다른 어느 시나리오보다 향후 우리가 직면할 가능성이 가장 큰 시나리오라고 볼 수 있다. 주택가격 하락이 1,300조에 다가 선 가계부채 문제와 결합하여 악순환을 초래 하는 경우 이 상황이 우리 경제의 시스템적 위기로 전이될 가능성도 없지 않다. 이러한 상황은 극히 예외적인 상황이라 발생 가능성이 거의 없지만 과거에 이미 경험한 바와 같이 금리 인상이 원 /달러환율의 상승과 주가 및 산업생산의 하락과 더불어 동시에 일어나는 경우 불가능한 상황만은 아니라는 것을 이 연구의 분석모형을 통해 확인할 수 있다. 이러한 가능성은 서울과 인천 등 수도권 지역 특히 강북지역에서 더 크게 나타나는 것으로 연구 되었다. 따라서 금리 인상시기와 더불어 지금과 같이 리스크가 강한 시점에서의 투자원칙은 무리한 은행대출을 이용한 투자보다는 중,장기적인 시각으로 소득을 고려한 투자를 하여야 한다. 즉, 1가구 1주택 이상을 소유면서 거주와 동시에 투자소득과 안정적인 임대수익을 일거양득(一居兩得)하여야 미진한 사회보장과 고용불안에 여유롭게 대처 할 수 있게 된다.

Q. 고정금리 상승에 변동금리 ‘추월’, 왜?
A. 우리나라 가산금리는 은행의 재량폭이 커 업무원가와 목표이익률, 위험 프리미엄 중 ‘위험프리미엄’과 미국금리인상 선반영의 영향으로 보고 있지만 여전히 리스크를 소비자에게 전가한 면이 크다고 본다. 이로 인해 현재 은행권 고정금리 주택담보대출금리가 변동금리 주택담보대출보 다 금리가 0.5%포인트 가량 높은 상황이다. 올해 초까지만 해도 고정금리 상품이 변동금리보다 낮았지만, 8월 말 이후 시장금리가 급격하게 오르면서 변동금리를 추월했다. 4대 은행의 변동금리형 주담대의 평균금리는 12월 16일 기준 3.07~4.17%, 고정금리형 주담대의 평균금리는 3.50~4.62%를 보이고 있다.

Q. 미 금리인상, 고정금리로 갈아타는 것이 유리?
A. 주택담보대출의 고정과 변동금리 상품 모두가 상승세지만 유독 고정금리 상승폭이 크다. 결론적으로, 대출기간별로 유,불리를 따지자면, 만기 1~2년은 변동금리, 3년 이상은 고정금리가 유리하다, 그 이유는 내년 잔금대출 규제 및 DSR(총부채원리금상환비율) 적용이 예고되면서 대출 만기 등 자금수요에 따라 탄력적으로 대응하는 게 좋다고 조언한다. 미국 금리인상에도 경기둔화 우려 탓에 한국은행이 곧바로 금리인상을 추동하긴 어렵다는 게 일반적인 평가다. 따라서 대출 후 1~2년 안에 상환 계획이 있는 단기 대출은 변동금리로 가져가는 게 유리할 수 있지만, 저금리에서 추가적 금리인상이 예견대는 시장환경 상, 만기가 3~5년 이상으로 조금 중,장기 긴 주택담보대출의 경우에는 고정금리로 대출받는 게 나을 수 있다. 또 변동금리로 이미, 대출을 받은 경우 당장 고정금리로 갈아탈 필요는 없다. 아직 변동금리가 고정금리보다 낮은 만큼 몇 개월이라도 더 저렴한 이자를 부담하다가 변동금리가 다시 고정금리를 역전하게 되는 상황이 올 때쯤 갈아타도 늦지 않다는 설명이다. 지금 고정금리로 바꾸더라도 금리 상승분이 이미 반영되었기 때문에 예전보다 더 싸게 돈을 빌리기 어렵다. 또 대출받은 지 3년이 넘지 않았다면 대출을 전환할 때 중도상환 수수료도 부담해야 하는 등도 따져 봐야 할 것이다.

Q. 1,300조 가계부채, 주담대 변동금리가 주범? 우려점은?
A. 현재 가계부채 문제의 초점은 실물자산을 매개로 한 주택담보대출이다. 2008년 리먼 브러더스 사태 이후 촉발된 금융위기와 뒤이은 세계적인 경기침체에도 불구하고 우리나라에서는 2014년 7월 최경환 부총리 취임이후 LTV와 DTI 등 금융완화로 인한 주택담보대출을 중심으로 가계부채가 지속적으로 증가하여 왔기 때문이다. 특히 주택담보대출의 경우 우리나라 특징은 크게 네 가지로 요약될 수 있다.

첫째, 대출만기가 주요국에 비해 매우 짧다는 것이다. 2009년말 현재 은행 주택담보대출(약정만기 기준)의 평균 만기는 13.7년으로 미국의 27.4년이나 일본의 25.6년에 비해 절반 정도에 그치고 있다. 그리고 이와 같이 평균만기가 짧은 것은 3년 이하 단기 대출 비중이 20% 이상을 차지하고 있기 때문이다

둘째, 상환방식 면에서 아직도 만기일시상환방식 비중(59%)이 매우 높다. 외국의 경우 주택대출의 대부분이 20-30년에 걸친 원리금 분할상환 방식이 대종을 이루는 주요국의 주택금융시장과는 크게 대별되는 특징이다.

셋째, 적용금리 면에서 변동금리부 대출비중이 압도적이라는 것이다. 2016년 6월말 현재 국내은행 주택관련대출중 변동금리부 대출의 비중은 아직도 61.2%로, 미국과 일본의 20~30%대에 비해 매우 높다.

마지막으로 가계대출 중 비 은행권의 고금리 신용 및 주택관련대출 비중이 주요국에 비해 높다는 것이다. 따라서 은행권 주택대출에 주된 초점을 맞추어 LTV비율이 낮은 점 등에만 주목할 경우 우리나라 가계부채 문제를 과소평가할 우려가 있음을 의미한다. 실제로 비은행 금융기관의 가계대출은 은행차입자에 비해 신용도가 상대적으로 낮은 가계를 대상으로 이루어지는 경향이 은행에 비해상당히 높은 상황이다

Q. 미 금리인상, 국내 부동산 최대 리스크는?
A. 앞에서 언급한 것처럼 금리인상기에 주택가격이 하락하는 기간에는 매매가격보다 오히려 전세가격을 더 크게 하락시켜 금융자산보다 임대보증금 부채가 더 큰 가구의 비율이 43.6%에 달하여 갭(Gap)투자자나 과도한 전세입자의 경우에 조심할 필요가 있다. 물론 하우스 푸어와 같은 흑자도산의 경우도 발 생 할 수 있다고 본다.

Q. 국내 금리, 미국 따라 올릴까? 가계부채대책 ‘무용지물’?
A. 진퇴양난이다. 국내경기를 진작하기 위해서는 금리인상속도를 조절 할 필요가 있지만 그렇게만 할 수 없다. 국제투자자본이 고금리를 찾아 빠져 나 갈 수 밖에 없는 상황에서는 국내 수익용부동산시장과 국내경제상황이 큰 혼란에 빠지게 되어 어느 한쪽으로 치우칠 수 없게기 때문이다. 지금도 5%의 높은 주택담보대출 금리도 미국발 금리인상을 반영한 결과가 아닌가? 결국, 금리인상은 불가피하다고 본다. 사실 국내의 주택시장과 부동산시장은 기준금리보다는 수요.공급의 불균형이 더 크다고 본다. 입주량의 과도한 증가(2016년 약28.5만가구 대비 내년과 내후년, 평균 10만가구씩 증가하여 총76.7만가구 입주폭탄)로 인한 서울과 지방의 양극화가 더 큰 문제라고 본다.

Q. 수익형 부동산 타격이 1순위? 투자 방향은?
A. 부동산 시장은 크게 자산시장(투자재, 투자 및 수익용부동산)과 상품시장(소비재, 실수요자 중심 주거용, 생활밀착형부동산)으로 구분한다. 서울 강남지역이나 부산 해운대와 같은 국내외, 투자자본이 몰리는 수익용부동산이 주류인 자산시장(아파트)에서는 주식시장과 동조관계를 가지고 있어 미국 금리인상과 중국 경기둔화가 미칠 영향은 반비례 즉, 부정적이다. 따라서 갭투자와 같이 전세보증금이나 은행대출 등 타인자본비율이 큰 경우 그 하락폭이 크고, 하락세가 중, 장기화 될 가능성이 있는바 이에 따른 매도 속도를 앞 당겨야 할 것으로 판단되며, 투자자입장에서는 실수요자의 경우, 자기자본비율을 높여 사용(거주)가치가 크거나 아니면, 수익(임대)가치가 큰 지역(각종, ‘몰 세권’)을 선정하여 투자 하여야 할 것이다. 처분(자본이득)에 따른 고수익보다는 중,저수익을 찾아야 하고 이 경우 보유기간내 유지,보수 등 ‘관리 리스크’를 줄일 수 있는 에너지 저감형 상품 즉, 아파트, 오피스텔, 원룸, 상가 등을 선택하여 수리비 부담으로 전체수익을 깍아 먹거나, 매도시 하자로 인한 가격할인 등에도 유념 하여야 할 것이다.

Q. 미 금리인상, 집값 ‘상승론 vs 하락론’ 의견은?
A. 전통적으로 금리와 집값은 상호 맞대응 비교하기가 어렵다. 전통적인 투자원칙은 상호 반비례한다. ‘대체’되는 투자상품이기 때문이다. 그러나 금리상승은 주택이나 토지의 원가상승요인으로 작용하여 일시적인 가격상승을 이끄나 보유비용과 감가상각으로 인하여 상대적으로 이 기회비용이상 상승하여야 한다. 그러나 현실에서는 그렇지 못하다. 집값은 금리 외에 집값 상승 기대심리(기대수익률)와 수요와 공급, 정책, 경기 등 각종 변수에 좌우된다. 중장기적으로 집값은 금리가 아닌 경기회복(경제성장률)에 따른 수요증가 즉, 실질소득(구매력)이 높아지면 소비가 활발해지는 등 매수세가 늘어나면서 공급의 탄력성이 수요탄력성보다 낮기 때문에 이 격차에 의하여 일시적, 단기적 집값은 오르게 마련이다.

장계영 전국대학교부동산교육협의회 회장 by 매일경제TV