[이슈진단]한파 맞은 '강남 재건축', 바닥은?

Q. 11.3 대책 후 강남4구 ‘한파’, 하락세 얼마나?
A. 강남4구를 통상 ‘동남권’이라고 부른다. 한국감정정원이 조사 발표한 자료에 의하면, 지난주 11월14일자 기준으로 동남권 평균 가격하락폭은 11.3대책 및 미대선결과와 우리 정치권의 불안에 따른 매매심리 위축으로 11.3 대책이 발표된 11월 첫 주 이후로 하락폭이 증가하며 하락세를 이어가고 있다. 구별로 살펴보면, 서초구가 지난주 대비 가장 큰 폭으로 하락한 -0.06%를 보이고 있으며, 이어서 강남과 강동이 -0.03%, 그리고 송파가 -0.02%하락하였다. 주택투자시장이 예상보다 빠른 속도로 얼어붙고 있지 않나 싶다.

Q. 서울시, 반포주공1단지 정비안 또‘보류’…왜?
A. 반포주공1단지는 한강을 북쪽에 두고 입지한 한강변 5층짜리 저밀도 아파트단지로 서초구 반포동 810 번지 일대 1·2·4주구가 해당된다. 35만7451㎡(약 10만평) 면적에 2,090가구가 들어서 있다. 이 단지에 용적률 285%를 적용해 지상 35층 5748가구(임대 203가구 포함) 대단지로 재건축하는 초대형 사업이다. 고급 아파트촌(村)으로 변신하고 있는 반포동 재건축 단지 중 규모가 가장 커 건설사 간 수주 경쟁도 치열하다. 서울시는 재건축조합 측이 내놓은 완충녹지 조성 계획과 올림픽대로 공중부를 가로질러 한강변과 단지를 바로 잇는 덮개공원 조성계획이 미흡하다고 판단했다. 서울시 관계자는 “도시계획에 따르면 완충녹지는 폭 10~20m로 조성돼야 하는데 조합 측은 40m 넓이로 조성하겠다는 계획을 내놨다”며 “완충녹지 폭을 줄이는 대신 덮개공원 면적을 더 넓히라는 게 위원들의 지적”이라고 설명했다. 반포동 일대에서 재건축 사업이 잇달아 추진되며 교통난이 심각해지는 만큼 인근 단지와 연계한 통합적인 교통대책이 필요하다는 의견도 있었다. 주변에서 신반포3차·23차, 경남아파트를 한데 묶어 개발하는 통합 재건축 사업이 추진 중인 만큼 교통대책을 보강해야 한다는 게 서울시의 설명이다. 초과이익환수제 유예 종료 시일이 다가오면서 서울시에 심의를 요청하는 강남권 정비사업 주체가 늘고 있지만 막상 위원회의 문턱을 넘는 곳은 많지 않다. 내년 말 유예가 종료되는 재건축 초과이익환수제를 앞두고 정비사업를 추진하는 주민들은 사업에 속도를 내고 있지만, 서울시가 속도조절에 나서고 있다는 분석이다. 지난 7월 21일 첫 서울시 도시계획위원회 심의를 받았던 반포주공1단지는 전체 사업 계획의 완성도가 떨어지는 상태, 즉, 교통·환경 영향에 대한 대비와 단지 배치도 등 전반적으로 준비가 부족하다 하여서 소위원회를 꾸려 집중적으로 재검토하기로 한 바 있었다.

Q. 강남 재건축, 줄줄이 승인 불발…‘강남 옥죄기’ 연장선?
A. 어제 매일경제가 올해 서울시 도시계획위원회에 상정된 강남3구의 재건축 심의자료를 분석한 결과 시장에 파급력이 큰 1000가구 이상의 대규모 사업장 대부분이 서울시 심의에에서 잇달아 제동이 걸리고 있는 것으로 나타나 주변지역으로 과도한 가격상승을 이어가는 물결효과를 진정하기 위한 서울시의 정책적 속도조절이라고 판단되나 내용을 보면 조합측의 사업성과 서울시의 공공성이 부딪치면서 일어나는 측면과 2017년 말까지 유예된 재건축 아파트 초과이익환수제를 피하려는 조합측의 급한 마음에서 동시에 공급하려는 초과물량과 동시에 몰리는 이주수요로 인한 전?월세가격 불안 등을 고려한 서울시의 도시,주택정책적 측면도 맞물려 있다고 본다.

Q. 재건축 사업 지연, 피해와 우려점은?
A. 먼저 사업추진의 지연에 따른 소유자나 투자자의 추가적인 금융부담과 재건축 아파트 초과이익환수제에 따른 세금부담증가로 이어지고, 이러한 제비용 증가와 공급감소로 인한 실수요자들에게는 매매가격 상승요인으로 작용되어 결국에는 물결효과로 인하여 주변지역으로 가격상승이 전파되어 소득은 늘지 않는 상태에서 집값만 올라 내집마련을 포기하는 세대수가 늘어나 결국 사회적 문제로 비화될 여지가 충분히 있다고 본다.

Q. 분양권 전매 규제, 입주권으로 몰린다? 우려는?
A.분양권이나 입주권의 거래규제는 시장의 왜곡을 가져 올 수 있다. 거래는 자유롭게 하고 거래를 금지할 사안은 원칙적으로 엄격하게 금지하고 위법하면 환수하는 효력규정으로 만들면 된다. 현재 분양권에 대한 전매제한은 주택법 제65조에서 임의규정 또는 단속규정으로 규정하고 있어 원칙적으로 탈법할 여지가 많다. 분양권이란 ‘선분양제도’에서 발생한 개념이다. 아파트 청약 후에 당첨되면 준공까지 통상적으로 2~3년이 지나야 입주할 수 있다. 이 기간 동안 미리 분양 받아 권리의 형태로 가지고 있는 것을 말한다. 따라서 분양 받은 가구의 동, 호수, 평형 등이 정확히 정해져 있다. 청약시 분양권은 주택이 아닌 권리라서 주택수에 포함되지 않으나, 잔금 납부 후 등기를 하거나, 사용을 하게 될 때 ‘분양권’이 주택으로 바뀌게 되어 주택 수에 포함된다. 반면, ‘딱지’ 또는 ‘특별분양권’이라고 불리는 입주권은 ‘택지개발’이나 ‘도로건설’과 같은 도시계획으로 철거예정인 주거용 건물을 가지고 있는 자 중 ‘입주권대상’은 '사업시행 인가고시일' 이전부터 '보상일' 까지 철거주택을 소유하고 있는 사람이다. 재건축 또는 재개발 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 그때부터 입주권으로 바뀌게 된다. 관리처분계획이 인가되면 주택이 철거되지 않더라도 주택이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리, 즉 입주권이 되는 것이다.입주권은 주택이 철거돼 지상에 건물이 없는데도 주택 수에 포함되어 기존주택의 1세대 1주택 양도세 비과세나 양도세 부담에 영향을 미칠 수 있으므로 조심해야한다. 또한, 명의 이전에 따른 취득 비용이 분양권은 건설사를 방문하여 명의변경 및 대출 승계하므로, 별도 비용이 없다. 반면 입주권은 명의를 이전하기 위해선 토지분 취득세(4.6%)를 내야 한다. 마지막으로 세금측면에서 살펴볼 때, 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리이지 부동산이 아니어서 ‘양도세 비과세 혜택’이 없다. 즉 ‘분양권’ 한 개만 보유하고 있다고 하더라도 양도세를 내야 한다. 또한 주택이 아니어서 분양권을 여러 개 가지고 있다 하더라도 중과세가 적용되지 않는다. 반면에, 그러나 ‘입주권’은 주택 수에 포함되기 때문에 1입주권 또는 1입주권과 1주택의 상태라 해도 비과세 요건을 갖추게 되면 비과세를 받을 수 있다.

Q. 재건축 침체에도 신규분양 활발? 주목할 사업은?
A. 국토교통부가 내놓은 11·3 부동산대책 이후 줄줄이 연기됐던 서울 인기 투자지역의 정비사업과 도시개발사업장들이 분양 재개 움직임을 보이고 있다. 오는 11월 25일 서울 주요 사업장 6곳(일반분양 2,100여 가구)이 일제히 견본주택 문을 열고 올해 마지막 '황금분양'을 전개한다. 강남권은 '서초구에서 나오는 '래미안신반포리오센트'(신반포18·24차 재건축)를 비롯해 영동대로 개발 호재가 있는 송파 '잠실올림픽아이파크'(풍납우성 재건축),
비강남권에서는 강서 학군 투자지인 양천구의 '목동파크자이'(신정도시개발지구), 강북 대표 직주근접지 마포 '신촌그랑자이'(대흥2구역 재개발), 갭투자 인기 지역인 성북구의 '래미안아트리치'(석관2구역 재개발) 등이 시작할 예정이다. 다만 사업장 내에서 앞으로의 시장 전망에 대한 이견이 나오고 있어 일정 조정이 이뤄질 가능성도 배제할 수 없다고 한다. 분양가에 대한 일부 조합원들의 의견과 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사를 의식한 시공사 간의 이견 때문이다. 그러나 11·3 대책 여파로 서울에서 25일 견본주택을 개장하는 곳 중 HUG의 보증 과정을 사실상 마무리한 사업장은 없다고 한다. 11월 15일 이후 입주자 모집승인을 신청하는 아파트에 대해서는 11·3 대책의 핵심인 '청약조정지역 재당첨·1순위 제한'을 적용하기로 한 바 있어 이의 영향으로 이번에 분양하는 청약결과는 청약 1순위에서 완판을 예측하기가 어렵다고 본다.

Q. 강남 재건축 시장, ‘바닥’은 어디? 참여자들 대응은?
A. 소나기는 피해가야 하듯, 11.3 ‘주택시장의 안정적 관리방안’과 국내정치상황, 미국의 트럼프당선과 금리인상 등 여러 불안 요소가 가중되어있는 상황에서는 무리한 은행대출을 통한 투자는 악수를 두는 것이다. 일단 내년으로 투자시기를 미루고 투지지역 선정은 리스크 시대에는 안전지역내 안전자산 즉, 유동성이 풍부한 상품인 역세권, 학세권내 임대주택이나, 목좋은 상가나 점포주택, 아파트 등과 같은 ‘상품시장’에 투자하는 것이 보다 더 현명한 일이라고 판단한다. 강남 동남권 재건축지역내 분양권과 조합원 입주권은 상대적으로 희소성이 높기 때문에 가격발생과 가격형성에 있어서 타지역과, 타 상품보다도 더 유리하기 때문에 실수요자나 중장기 안정적 투자를 노리는 사람들에는 이번 기회가 도전해 볼 만한 시기라고 생각된다.

장계영 전국대학교부동산교육협의회 회장 by 매일경제TV