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분양권도 1주택 간주…미분양 최초 계약은 제외
기사입력 2018-10-11 17:48
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◆ 부동산 후속대책 ◆
정부의 청약 관련 법 개정에 따라 앞으로 분양권 소유자도 공급 계약일부터 유주택자로 간주된다.


현재 분양권·입주권 소유자는 소유권 이전 등기(입주)할 때 유주택자로 취급받는다.

청약에 당첨된 후 입주 전에 분양권을 전매하면 주택을 소유한 것으로 보지 않았다.


하지만 앞으로는 공급 계약을 체결할 때(입주권은 조합원 관리처분인가 획득 시)부터 유주택자로 간주한다.


다만 미분양분을 계약한 경우엔 기존대로 무주택 자격을 유지해 준다.

반면 해당 분양권을 '2차로' 사들인 경우에는 유주택자가 된다.


해당 원칙은 분양권은 개정된 주택공급규칙이 시행된 후 입주자 모집 공고분부터, 입주권은 관리처분계획 및 지역주택조합 사업계획 승인 신청분부터 적용된다.

하지만 시행일 이전에 나온 단지의 분양권이나 입주권이라도 시행일 이후 거래가 되면 규제 대상에 포함된다.


예전과 달리 건물 등 실체가 완성되지 않는 분양권까지 주택으로 취급하기로 한 것은 청약에 당첨된 후 입주 전에 분양권을 전매하는 식의 '청약 쇼핑'을 막기 위한 조치다.


금융당국도 이 같은 맥락에서 분양권을 '주택'으로 간주하고 대출 등을 강력히 규제 중이다.

1주택자가 분양을 받았을 때는 아파트가 준공돼 소유권 이전 등기 이후 6개월 이내 전입하고, 소유권 이전 등기 이후 2년 내에 기존 주택을 처분한다는 조건으로만 대출이 가능하게 만들었다.


1주택자가 '새로' 집을 살 때 원칙적으로 기존 주택을 2년 이내에 처분하기로 약속해야만 규제지역에서 대출을 받을 수 있도록 한 조항과 비슷하다.


반대로 분양권을 한 개 들고 있으면 1주택자로 간주돼 실거주 목적으로 '소유권 이전 등기 후 2년 이내 처분' 조건을 달지 않으면 규제지역 내 주택을 새로 구입할 때 주택담보대출을 받을 수 없다.

만일 분양권이 2개 이상이라면 신규 주택 구입을 위한 대출은 불가능하다.


전세자금 대출을 받을 때 분양권은 주택으로 인정되지 않는다.

분양권·조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증 시 주택 보유 수에는 포함하지 않는다는 논리다.


따라서 분양권·조합원 입주권 외에 보유 주택이 없다면 주택을 보유하지 않은 것으로 제한 없이 전세대출보증 이용이 가능하다.


하지만 정부는 부동산 관련 세금을 계산할 때는 '분양권을 주택으로 보지 않는다'는 기존 원칙을 유지할 계획이다.


현재 세법에서는 종합부동산세를 산정할 때 분양권은 과세 대상에서 제외한다.

양도소득 장기보유특별공제를 받기 위해 '주택 보유기간'을 계산할 때도 '소유권 이전 등기'가 끝날 때를 시작점으로 잡는다.


기획재정부 관계자는 "'분양권'에 대한 정의는 세법과 주택공급규칙에서 따로 관리해 왔기 때문에 국토교통부 규정이 바뀌었다고 세법을 바꿀 생각은 없다"며 "조세 일관성 차원에서도 현행 규정을 유지하는 것이 맞는다고 본다"고 말했다.


[손동우 기자]
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