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상업지역 비율 낮은 지역, 희소성 높은 상가 투자 주목해볼만
기사입력 2018-07-13 11:42
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보유세 인상 개편안 등 주택을 중심으로 한 잇따른 부동산 정책의 영향으로 상가투자에 관심이 높아지고 있다. 특히 상업 지역 비율이 낮은 강북, 금천, 광진, 도봉구 상권이 투자자들의 눈길을 끌고 있다.

이들 지역들은 전체 용도지역에 비해 상대적으로 상업 지역 비율이 낮은 만큼 경쟁 상업시설의 비율이 적고 수요 확보에도 유리한 만큼 입점률이나 임대료 상승 등의 장점을 가진다.

서울특별시가 발표한 2017년 서울시 용도 지역 현황 통계에 따르면 서울시의 상업지역 비율은 4.17%(2529만 5320㎡)로 나타났다. 강북구(1.14%), 금천구(1.15%), 광진구(1.18%), 도봉구(1.25%), 관악구(1.31%) 순으로 상업시설 비율이 낮았다.

부동산 전문가는 “최근 상가 투자가 인기를 끌면서 단순한 입지, 업종을 넘어 상권 가치를 보다 세밀하게 따져보는 투자자들이 늘었다. 상권분석의 가장 중요한 요소로 용도지역 중 상업지역 비율을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요하다. 상업지역 비율이 낮을수록 경쟁업체가 적다는 이야기로 상가 수요자를 보다 많이 확보할 수 있는 알짜 입지일 가능성이 높다”고 말했다.

실제로 상업 지역 비율이 낮게 나온 강북구, 금천구, 광진구, 도봉구는 아파트나 다세대•다가구 주택들이 몰려 있는 대표적인 주거 밀집지역으로 일대 주민들이 이용할 수 있는 상가 시설의 희소성이 높다.

인구 대비로 따져보면 강북구(32만 8000명)와 도봉구(34만 5000명)의 인구와 비슷한 동대문구(36만 5000명), 마포구(38만 6000명)는 각각 5.81%, 3.93%로 상업 지역의 비율이 높다. 이는 도봉구, 강북구가 동대문구, 마포구에 비해 주거지 근처에서 이용 할 수 있는 상업 시설이 적어 상권 경쟁이 상대적으로 덜해 상가 성공가능성이 높다고 볼 수 있다.

상업 지역이 밀집되어 있는 곳은 이용 할 수 있는 상가 시설이 많은 만큼 경쟁 업체 입점에 따른 공실률 역시 높게 나타난다. 한국감정원이 공개한 현분기 소규모 상가의 공실률 자료에 따르면 대표적인 상권을 꼽혔던 강남구 압구정동의 공실률은 6.8%를 기록했다. 이는 서울시 평균 3.7%보다도 월등히 높은 수치다.

이에 반해 강북구, 금천구, 광진구, 도봉구 일부 지역에서는 공실률 제로를 기록하는 등 상업시설 비율이 높은 지역에 비해 상가 수익률도 높고 매매가도 높을 뿐만 아니라 임차인들의 손바뀜도 적어 관리가 수월하다.

상업 지역의 비율이 낮은 지역은 상가 공급에 대한 희소성도 있어 신규 분양에 대한 투자자들의 관심이 높다.

분양을 앞둔 상가로는 도봉구의 ‘방학역 모비우스 스퀘어’가 눈길을 끈다. 도봉구 방학동 지하철 1호선 방학역 인근 옛 KT방학 빌딩 부지에 들어서는 이 상가는 도봉구 최초의 CGV를 비롯해 다양한 MD 상권을 갖춰 상업 시설이 부족한 도봉구의 랜드 마크 상가로 눈길을 끈다.
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