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[매경 부동산 재테크 처방전] 임대료 연체에 현명하게 대응하는 세 가지 방안
기사입력 2018-07-13 04:04
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Q 작년 10월 회사를 퇴직한 후 노후에 매월 고정적인 수익이 필요하다고 판단돼 퇴직금으로 서울 노원구에 45㎡ 소형 아파트 4채를 구입해 주택임대사업을 하고 있습니다.

세금 절세를 위해 주택임대사업자로 등록하고 월세 수입이 필요해 반월세 방식으로 보증금을 많이 받고 월세를 일부 받는 임대사업을 하고 있습니다.

그런데 임차인 2명이 지난 5월부터 임대료를 연체하고 있어 스트레스를 받고 있는데 주택임대사업자가 알아야 할 임대료 연체 관리 노하우가 있나요.
A 주택임대사업을 하면서 임대인들이 가장 힘들어 하는 것이 두 가지가 있습니다.

임대주택 시설 하자와 관련한 임차인 민원 요청 응대와 임대료 연체 문제입니다.


요즘 불경기로 인해 임대료 연체가 늘고 있어 임차인과 임대료 연체 문제로 분쟁이 생겨 스트레스를 받고 병원을 다니거나 법원에 명도소송을 하는 사례가 급증하고 있습니다.

임대사업을 하면서 연체 문제로 스트레스를 받지 않기 위해서는 연체를 사전에 예방하고 연체가 발생 시 체계적으로 응대하는 3가지 노하우가 있습니다.


첫째, 주택임대사업 전문 임대차계약서를 사용하세요. 주택임대사업을 시작하면 가장 먼저 주택임대사업전문 임대차계약서를 사용해야 합니다.

왜냐하면 중개사무소에서 사용하는 임대차계약서 한 장은 표준계약서이며 임대차 거래를 확인하는 용도이지 임대사업을 하는 임대인을 보호해주는 계약조항이 거의 없습니다.

예를 들어 임대인 고의 과실이 아닌 경우 주차장 차량 파손 책임 면책과 화재 발생 시 피해보상 한도 유한책임 기준 등이 없을 뿐만 아니라 임대료 연체 관련 조항도 없습니다.


임대료 연체를 예방하기 위한 가장 기본 원칙은 공과금처럼 임대료 연체 시 연체료 부과 조항을 임대차계약서에 삽입하세요. 연 5~7% 정도 연체료를 부과하는 것이 일반적입니다.


둘째, 매월 임대료 고지서를 등기로 발송하세요. 매월 임대료 납일일 3일 전에 임대료와 공과금을 입력한 임대료 고지서를 작성해 등기우편으로 발송하고 임대료 고지서에는 연체료를 부과해 발송해야 합니다.


연체료가 부과되는 임대료 고지서를 받으면 임차인이 임대료를 납입일에 입금할 수 있습니다.

임대사업 초보자들은 임차인에게 문서를 발송할 때 내용증명 방식으로 보내는 경우가 많은데 내용증명은 법적인 절차를 밟을 때 하는 방식이므로 등기우편으로 임대료 고지서를 발송하면 됩니다.


셋째, 연체가 발생하면 분납을 유도해 협상하세요. 임차인이 부득이하게 연체를 할 경우는 만나서 이야기하지 말고 임차인과 통화로 분납을 유도하면 됩니다.

임차인 상황을 잘 듣고 이해해 줘야 하며 분쟁을 만들 필요가 없습니다.

대화를 통해 임대인이 임대료 미납으로 인해 은행이자나 공과금 납부와 관련해 피해를 받고 있는 사항을 자세히 설명해 임대인도 힘든 상황을 설명해 주고 15일 단위로 2회 또는 3회 분납을 유도해 협상하시면 분쟁 없이 임차인에게도 여유를 줘 해결되는 경우가 많습니다.

주택임대사업을 하면서 임대료 연체 문제는 예방이 최우선입니다.

임대차계약서부터 주택임대사업 전문 임대차계약서를 사용하세요.
[매경부동산자산관리사 교육과정 김민수교수]
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