[애널리스트에게 듣는다] 주택 거래량 증가, 하반기 건설업종 영향은?

최근 시장에서 이슈가 되고 있는 섹터는 무엇일까?
증권사 리서치센터의 리포트를 심도 있게 분석한다.

<출연자 : 김형근 NH투자증권 리서치센터 연구위원>


Q. 최근 건설업종의 흐름은?
A. 해외 건설 추가 원가 발생 가능성 및 정부의 대출 규제 강화 움직임으로 인해 건설업종에 대한 센티먼트가 다소 악화되어 9월 건설업종 주가는 조정을 받았다. 올해도 해외 ‘저가수주’ 현장에 추가적 원가가 반영되겠지만 주택 매출 증가에 따른 이익은 견조할 것으로 예상되어 올해 하반기부터 이익 개선이 시작될 것으로 판단한다.

Q. 최근 부동산 시장의 현황은?
A. 최근 정부가 주택 공급 과잉을 사전 관리하기 위해 공공택지 물량을 감소시켜 조절하고 PF 대출 및 보증신청과 중도금 대출보증 요건을 강화하는 ‘8.25 가계부채 관리방안’을 발표했다. 이에 신규주택 물량은 점진적으로 감소되지만 기존에 진행되고 있었던 주택 사업에 대한 영향은 제한적일 것으로 판단한다. 또한 주택 대출심사 강화에 따라 분양권 프리미엄 상승세는 둔화될 것이다. 도시재생을 위한 정비 사업 및 리모델링 사업은 지속적으로 확대되어 이번 정부 정책은 직접적인 시장개입을 통한 부동산시장 통제가 아닌 간접적인 공급 억제를 통한 부동산시장 하향 안정화가 될 것으로 판단한다.

Q. 건설업종, 3분기 실적 정상화 기대해볼까?
A. 해외 '저가수주' 현장들의 완공 또는 공사 지연에 따라 추가 손실이 반영되더라도 하반기부터 주택 매출이 증가하며 이익 성장을 주도해 실적 정상화가 시작됐다. 즉, 해외 '저가수주' 현장들의 마무리 공정에 따른 지속적인 매출 감소와 최근 2년 6개월 동안의 주택 신규 분양 호조에 따른 주택 매출 급증으로 영업이익 개선이 가시화될 것이라 전망한다. 대형 건설사(Big5)는 2013~ 2015년 중동지역 '저가수주' 현장의 손실 약 7.5조 원을 반영하였고 향후 2016~2018년까지 추가적으로 손실 반영은 약 1.5조 원으로 예상한다. 추가 손실 규모는 2016년 약 6,000억 원(-71.6%, y-y), 2017년 4,200억 원(-30%, y-y), 2018년 2,800억 원(-33.3%, y-y)으로 급격히 감소될 것으로 예상한다. 미청구 공사 금액 자체만으로 우발채무 발생 가능성을 예측하는 것에는 한계가 있다. 첫째, 원가율 100% 이상, 공사 진행률 약 95% 이상, 미청구공사가 존재하는 현장들의 금액과 둘째, 추가 원가가 반영될 수 있는 공사 손실충당부채 전체 금액의 일부를 합산해 현재 1개 대형 건설사가 분기별 해외현장 손실로 약 1,000억 원씩 반영하는 상황을 고려할 때 해외 악성 ‘저가수주’ 현장 손실 반영은 내년 상반기에 대부분 종료될 전망이다.

Q. 건설업종, 비중확대 가능한 시점인가?
A. 건설업종 5년 만의 이익 개선에 따른 실적 정상화로 Big5 영업이익 합계 2011년 2.3조 원에서 2016년 2.5조 원(+17.2%, y-y)으로 7.6% 증가를 예상한다. 건설업종 주가는 2011년 PBR 1.2배에서 해외 ‘저가수주’에 따른 할인과 주택 미착공 PF 잠재 리스크로 PBR 0.7배~ 0.8배 밴드 하단 수준에 머물렀지만, 하반기 이익 정상화를 통한 실적 개선으로 최소 PBR 1.0배 수준에 충분히 도달할 수 있을 것이다.

Q. GS건설, 구체적인 투자 의견은?
A. 해외 ‘저가수주’ 현장 6개의 공사가 완공 시점 2016년 6월에서 12월로 지연되면서 하반기에도 여전히 해외 손실이 반영될 것이다. 하지만 공사 마무리 단계인데다, 올해 주택 매출 연간 3.5조 원으로 상반기 1.34조 원에서 하반기 약 2.2조 원(+64.2%, h-h)으로 증가하면서 매출 총이익률이 약 16% 이상 유지되어 4분기부터 실적 개선이 이루어질 전망이다. 동사 2016년 연결기준 매출 11.3조 원, 영업이익 1,470억 원, 순이익 739억 원을 전망한다. 영업이익 및 순이익은 기존 전망치(1,722억 원, 928억 원) 대비 각각 14.6%, 20.4% 하향됐다. 이는 해외 ‘저가수주’ 6개 현장의 공기연장에 따른 추가 원가 반영에 근거했다. 반면 2017년 매출 12.6조 원(+11.5%, y-y), 영업이익 2,718억 원(+84.9%, y-y), 순이익 1,794억 원(+142.7%, y-y)으로 실적이 뚜렷하게 개선될 것으로 예상한다. 이는 내년 2분기 ‘저가수주’ 현장 모두 정리되고 주택 매출 약 5조 원(+42.9%, y-y)으로 성장하며 실적 개선이 본격화될 것이기 때문이다. 2014년 1.3만 세대(+209.5%, y-y), 2015년 2.8만 세대(+121.1%, y-y)에 이어 2016년 상반기 국내 주택 공급이 약 1.5만 세대를 기록했다. 이에 연초 세웠던 주택 공급 계획을 약 2.2만 세대에서 2.8만 세대로 상향 조정했다. 주택 공급계획 상향 감안 시 내년 연간 주택 매출이 4.5조 원에서 5조 원으로 증가하여 실적 개선을 주도할 것이다. 해외 ‘저가수주’ 현장의 추가 손실은 주택 매출 성장에 따른 이익으로 충분히 상쇄가 가능하다. 이에 2016년 PBR 1.0배 적용하여 목표주가 47,000원(기존 33,000원)으로 상향조정됐다. 2017년 전년동기 대비 매출성장에 따라 이익이 급증할 것이다.

Q. 10월 이후로 건설업종의 흐름 전망 및 투자전략은?
A. 10월에 3분기 잠정실적이 중요한 변수가 되겠지만 대형 건설사의 해외 저가수주 프로젝트가 올해 말에 마무리 되면서 실적 정상화를 기대할 수 있을 것이다. 해외 건설 원가율이 정상화 되고 2015년 분양 활황에 따른 충분한 규모의 주택 수주잔고가 매출로 인식되면서 건설업종의 정상화가 이뤄질 것이다. 10월 이후 건설업 섹터 PBR 0.7~ 0.8배 수준에서 1.0배 수준으로 회복할 수 있을 것으로 전망한다.

Q. 건설업종 내에서 주목할 만한 종목은?
A. 최근 경주지역의 지진과 잦은 여진으로 기존 건축물의 내진설계 의무화 및 확대하는 ‘건축법 시행령 개정안’ 9월 22일 입법예고를 거쳐 2017년 1월 시행 예정이다. 향후 도시 관련 지반이 취약하거나 보강이 필요한 지역의 도시재생 관련 정비 사업 및 리모델링 사업이 확대될 것이다. 뿐만 아니라 대규모 및 대형 건축물 시공 시 지반 및 지질 조산 관련 사업, 내진 설계 관련 용역업, 고강도 파일 수요가 증가될 전망이다. 건설업종 최선호주로 GS건설 및 현대산업, 차선호주로 대림산업을 추천하고 지진 관련 수혜주로 동아지질, 코리아에스이, 동양파일, 대림씨엔에스를 추천한다.


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